Příkladné refinancování ne/bankovní hypotéky v 6 akčních krocích

jak ne/postupovat při převedení zástavního práva na své nemovitosti pod střechu nového domu,

co vše se může hodit znát a na co si dát pozor, aby to dopadlo podle očekávání, nepadlo,

ať už se chystáte vyplatit ne/bankovní hypotéku ne/účelovou nebo něco horšího...

Manuál aktualizován dne 22.1.2024 s cílem vyplenit plané řeči

a nechat jen ty s tou mocí být regulérní měnič refinanční hry,

které si jinde buďto raději nechávají pro sebe, či ani neví

a přečíst by Vám tak mělo dát dostatečný předstih...

Teď už:

Přistupme rovnou k věci:

1. před rozjížděním velkých akcí si první udělejte jasno ve své situaci a žádosti za pomocí položení těchto dotazů:

- kolik dlužím na současné hypotéce?

- jaká je orientační hodnota zastavené nemovitosti?

- chci při příležitosti refinancování získat i peníze navíc, kolik, na co?

- jakou splatnost, fixaci, můžu očekávat úrokovou sazbu, měsíční splátku u nové hypotéky?

Doporučení:

a) při zjišťování dlužné částky (zůstatkové jistiny) se nezapomenu zeptat na pokutu za předčasné splacení, kupříkladu kvůli běžící fixaci, která nemusí být v bankovnictví patrná na první pohled, tu zahrnu do ní i úvah, jestli mně i přesto stojí za to nyní refinancovat a není lepší s tím počkat až do dne jejího oficiálního skončení.

b) při konfiguraci se snažím držet reálných kontur hypotečního trhu, tedy parametrů a podmínek, které jsou na něm v daný moment k mání, a jejich vzájemného působení, ať do toho nejdu s mylnými představami o splátce odpovídající žádané částce při zvolené délce splatnosti a dostupném úroku

c) při volbě počtu let fixace se snažím řídit nejen nejnižším úrokem na určité období, ale také předpokládaným vývojem sazeb v dohledné budoucnosti a pokutou za předčasné splacení ve fixaci.

Příklad: V době psaní tohoto článku (22.1.2024) jsou za nás poměrně vysoko (5,5%) a obecně se předpokládá postupný pokles ke 3 %. Pokud by se tak stalo, můžete si volbou příliš dlouhé fixace (5 let a více), ekonomicky uškodit, přestože je zrovna nabízena za nejnižší úrok. Tedy za předpokladu, že byste se v ní rozhodli hypotéku znovu převést na tuto výhodnější sazbu a zároveň si za toto refinancování v době fixace banka účtovala nemalou sankci (např. 10%).

Vývoj peněžitých trestů za porušení fixační úmluvy: Přístup bank k jejich ne/účtování a výši se v čase mění. Byly doby, kdy výše zmíněná nebyla nic výjimečného a proto stálo za to mít oči na stopkách. Ještě poměrně nedávno šlo hypotéku ve fixaci bezplatně splácet pouze nanejvýš po 25% každý rok, aby ji lidé nepřeváděli jinam, jak se jim zlíbí, ale plynul jim ze slibu neměnnosti úroku od banky taky nějaký ten závazek, tedy setrvání alespoň do doby skončení fixace. V té poslední se přesto, snad i vlivem tlaku ze strany státu, razilo pravidlo splacení i refinancování jinam ve fixaci jen za náklady bankou k tomuto úkonu vynaložené, což jen málokdy dělalo víc než pár set, maximálně tisíci korun, byť se s pochopitelných důvodů nejednalo o veřejně příliš ventilovanou informaci. Teď to zase vypadá na snahu bank o návrat do "dávných" dob. Proto je dobré na to všechno při vyřízení nové hypotéky myslet a neodbytně se ptát vyřizujícího makléře nebo bankéře.

Cíl refinancování je, počítáme, jasný a sice snížit roční úrok, čímž při zachování konstantní splatnosti i měsíční splátky (o to víc pak jejím prodloužením). V případě vyplacení (zbavení se) soukromé (nebankovní) hypotéky "visící" na listu vlastnictví vaší nemovitosti, katastru současně eliminovat budoucí rizika spojená s její slabší regulovaností, tedy vyzpytatelností a možnou zůstatkovou expanzí ohrožující nejen vaši likviditu (peníze v ní uložené), ale taky vlastnické právo.

2. jakmile si v těchto věcech udělám pořádek a jasno, pustím se do sháňky a výběru takového poskytovatele hypotéky, který mně půjčí potřebný peněžní obnos za těch nejvýhodnějších podmínek na hypotečním trhu.

Na výběr přitom mám z palety "nepřeberného" množství bank, úvěrových družstev, nebankovních společností, soukromých investorů... s pravděpodobnou tendencí vzestupné ceny nabízené hypotéky ve zvoleném pořadí.

Trik: k jejímu maximálnímu možnému snížení nebo zlepšení jiných kvalit Vám může pomoct použití taktiky takzvaného poškubání se soků v hypotéce mezi sebou. V čem spočívá?:

od obou žhavých kandidátů si necháte předložit tzv. prediktivní, tedy již konkrétní a zároveň relativně závaznou nabídku s tím, že tu atraktivnější z nich vždy předložíte tomu druhému a jestli ji netrumfne, tedy nenabídne nižší úrok, vyšší částku, delší splatnost a nebo jiné lepší kritérium, o které Vám zrovna jde, půjdete k tomu druhému, nebo u něho zůstanete.

Tak se ujistíte, že níž (výš) už vážně jít nešlo a jste vybrali toho pravého šampiona vašeho bankovního konta...

PS.: doporučujeme ji praktikovat ve finální fázi výběru a nerozhodnosti mezi maximálně třemi subjekty, ať jich a se v tom nezamotáte zbytečně moc...

Jo a opatrně, se vší početností, pokorou a obchodnickým citem, budou-li na vedoucím oddělení v dobré, soutěživé náladě, mohlo by to zafungovat, pokud naopak špatné, zamítací, zároveň nejste žádný VIP klient nebo nemáte protekci, vézt k rezolutní odpovědi ne, možná i uražení se, respektive přiklonění ke smetení vašeho případu ze stolu, do koše, bude-li už tak hraniční a Váš přístup příliš arogantní...

3. pokud jsem si jist bezkonkurenčností jejích podmínek, podepíšu žádost o daný hypoteční úvěr a jestliže dojde k jeho před-schválení, dostanu soupisku podkladů k následnému schválení

mezi ně většinou patří potvrzení o příjmu (ne každý ho u refinancování vyžaduje), provedení aktuálního odhadu nemovitosti certifikovaným odhadcem, doložení hypotečních i zástavních smluv stávajícího a aktuálního vyčíslení dluhu vůči němu aktuálního k datu pravděpodobného čerpání nové hypotéky

Dobrá rada: při porovnávání jednotlivých produktů navzájem se, pokud možno, neřiďte jen číslicí psanou v poli zvaném úroková sazba.

U bankovních produktů existují různé doprovodné, na první pohled neviditelné, nevinné, přesto často povinné a zásadní poplatky jako jsou ty pevně spjaté s čerpáním, vedením hypotečního účtu, pojištěním, porušením povinností, předčasným splacením, v jejichž světle se úrok nižší "o pár desetinek" procent najednou jeví jako v pohodě postradatelná újma, protože po jejich započtení se přehoupne výrazně přes.

U těch nebankovních to může platit o celé světelné roky víc. Byť je zde rozdíl v číslech úročení patrný už v místech před desetinnou čárkou a kolikrát dělá celé jednotky procent, násobky se mohou vztahovat i na výše vypsané (hrozící) nákladové položky, takže jedna taková pokuta od pokoutného investora či náhlé zvýšení úroků, na které si smluvně vyhradil nárok, může udělat tolik, co by rozdíl v úroku oproti tomu sic vstupně dražšímu ale následně nenavyšujícímu nestihl ani za celé tři doby splatnosti...

4. úvěrář, přidělený pracovník, bankéř zkontroluje správnost dokumentace, zkompletuje ji a dá ke schválení, v případě zdaru nechá vytvořit nové hypoteční a zástavní smlouvy, které s vámi projde a podepíše

Tip: v případě méně standardních nebankovních doporučujeme nechat zkontrolovat jejich nezávadnost právníkem

5. zástavní smlouvy zanesete na katastr, dostanete kolek stvrzující úspěšné podání návrhu na vklad nového zástavního práva smluvního za poplatek 2000 Kč, ten dodáte na centrálu a ta uvolní peníze

v prospěch účtu dosavadního zástavce, případně zbytek na další účty, které jste uvedli v úvěrové smlouvě, často svůj na účel rekonstrukce, nebo jako neúčelovou složku, kterou při refinancování účelové hypotéky nabízí většina bank na trhu až do výše 30% z čerpané částky

6. a máte hotovo, ani to nebolelo...

Často se však po cestě objeví různé překážky, ne-li přímo zátarasy, které je potřeba překonat, což není vždy v lidských silách. A právě od toho jsme tady my, vezmeme si Váš případ na svá bedra a přeneseme ho přes ně bez ztráty jediné "kačky", stačí říct a nám odměna z banky, kterou na sobě nijak nepocítíte.

Toto byla názorná ukázka přefinancování bankovní a účelové hypotéky, tedy originálně použité ke koupi nebo výstavbě nemovitosti.

Byť podobné pravidla rámcově platí i pro i Americkou a zákeřnější zástavy typu soukromá hypotéka, zesplatnění, exekuce, insolvence, dražba, jejich vyplacení bývá technicky značně náročnější.

Zatímco tu první jsou ještě ochotné vyplatit ze své Americké hypotéky na úkor úrokového příplatku a nižšího za-stropování, "zbylá" omezení vlastnického práva rezolutně odmítají ze svých zdrojů vyplácet.

Na vině je údajně neznámost a nevyzpytatelnost takového subjektu, v ostatních případech rizikovost delikventního úvěrovaného.

Proto je bývá nutné nejprve vyčistit penězi nebankovní povahy, chvíli počkat a teprve po nějakém čase převést do banky.

Na to, pokud byste se nás opět náhodou rozhodli zkusit, máme nejen vlastní a dost levný kapitál, ale taky 13 let zkušeností, což by mělo vyústit ve stabilizaci a transfer jako po másle.

REFINANCOVAT JAK MÁG

Ne se, jako v podání některých expertů, zadrhnout ani ne v půli cesty a do stoprocentně slibované banky už nedostat...

"Ti praví hypoteční specialisté jsme my.

Vyznáme se, známe cestu, máme možnosti, s námi nezabloudíte."

Další laicky podané informace k refinancování hypotéky, aniž byste museli být otrlí jedinci a mít hroší kůži, nebo diplom z bankovnictví:

ANEB

Znalostní základ, s nímž by bylo rozumné, aby jste rozumově přišly do styku, než se do tohoto mnohdy zrádného procesu zvaného nahrazení staré hypotéky novou vrhnete rovnou po hlavě a nadarmo v něm zatvrdnete, nebo ještě hůř ztroskotáte.

Jak si ne/počínat v průběhu refinancování bankovní a nebankovní hypotéky, je-li vašim záměrem zaměnit stávající zástavní právo smluvní za jiné?

A co když už došlo k jejímu zesplatnění, zapsalo se soudcovské zástavní právo, exekuční příkaz k prodeji, insolvence či již se blížící datum dražby vaší nemovitosti?

Když CÍL je ve všech těchto případech plus mínus stejný, jasný a to zbavit ji současného zatížení, omezení vlastnického práva na listu, katastru, doslova ho vykastrovat, ve výsledku tak:

Dosáhnout nejvyšší možné peněžní, časové i nervové úspory.

Čím se řídit, aby to dopadlo podle plánu a ne po(a)dle?

Nebo co takhle vyplatit zpětný leasing, do něhož jste shodou nešťastných okolností nedávno zapluli a tím znovunabýt dříve vlastní nemovitost dřív, než Vám z ní prozatímní vlastník vylíže všechnu zbylou smetanu? Včetně třešničky a po vystěhování tak nezůstane nic než pár sbalených švestek, sak (n)a pak...

Chystáte se, nebo už jste vyhlásili insolvenci, osobní bankrot, ale nechcete přijít o svou nemovitost, střechu nad hlavou, zdroj příjmů z titulu příkazu insolvenčního správce ke zpeněžení zástavy a ještě k tomu pravděpodobně pod hladinou reálné prodejní ceny?

Přepis na osobu blízkou k její záchraně nestačí(il)?

Taky to dáme, což o to.

Hypotékou k refinancování insolvence nebo dočasným převodem bydlení pod křídla družstva či investora.

Jinak kalkulačku pro výpočet splátek refinanční hypotéky, které jsou orientačně platné v třetí čtvrtině roku 2023, vyčenicháte ZDE: www.dumdluhu.cz/kalkulacka

a jestli byste s tím čirou náhodou chtěli píchnout od znalců na slovo vzatých, nechat si lehce napovědět, nebo to zrovna bezstarostně urovnat, celé vyřídit od A do Z a to nejlépe, jak to jen jde, rezervujte si svou nezávaznou konzultaci ještě dnes: www.dumdluhu.cz/chci-konzultaci

Proč bychom měli být k výkonu tohoto úkonu ti praví zrovna my a Vy nám svěřit svou důvěru?

Povolání nám k tomu dává, že výkon svého povolání provádíme již 12 let, za něž jsme stihli nasbírat řadu vzácných znalostí i známostí v ne/bankovním oboru. Ladně tak dáme i to, o čem si jinde leda zdát...

Mimoto a kopu kontaktů na soukromé investory máme sami tu čest býti přímí poskytovatelé všech ne-spotřebitelských úvěrů, držitelé licence opravňující nás k výkonu této činnosti.

Ale teď už pokročme k samotnému návodu na rafinované refinancování pro samouky a domácí kutili:

Vezměme to pěkně popořádku a začněme tím, co z našeho úhlu pohledu považujeme za obecně optimální postup:

1. Najdete investora nakloněného Vám vyjít vstříc za přijatelných podmínek, tedy půjčit dostatečnou částku za následně únosné úrokové a splátkové zátěže.

Než se pustíte do pátrání po novém, není na škodu si zjistit přesně podmínky pro refinancování u stávajícího věřitele. Možná už jen postačí k tomu, aby Vám tento krok přestal dávat smysl bez ohledu na to, jak výhodnou náhradu by se Vám podařilo objevit, alespoň do určitého časového bodu. Nebo, což je méně pravděpodobné, ale stát se může, Vám u něho bude pod "hrozbou" převodu nabídnuta o tolik výhodnější smlouva, že Vás na nějaké ty "zaječí" přejde chuť. Pokud ani jedno z toho nenastane, při té příležitosti se dotažte na orientační zůstatkovou jistinu své stávající hypotéky, aby Vás pak její výše nezaskočila, rozmyslete si vyhovující rámec hypotéky nové, aby Vám plně postačila na vše potřebné, pokud tím není čistě splacení té nynější, a hurá do kroku číslo dvě.

2. U něho si refinanční hypotéku rozjednáte prakticky nezměněným způsobem, jako by se jednalo o zbrusu nový úvěr, s tím rozdílem, že dopředu přiděleného úvěráře informujete o svém záměru refinancovat a realizaci dotáhnete alespoň do bodu zdárného před schválení.

V něm už je totiž s vysoce pravděpodobné, že rozjednané financování na budoucí refinancování toho současného dobře dopadne a zároveň nestojí žádnou extra námahu, neboť vyžaduje převážně jen zodpovězení základních dotazů jako "kdo, co, kolik, na co" a několik "administrativních" úkonů typu zaslání podkladů a podpis žádosti. Jakmile se tak stane a Vy získáte tento statut "pozitivního" prescoringu, teprve pak pokročíte do bodu č. tři. 

3. Pustíte se do sběru podkladů uvedených na soupisce, jejichž dodání v žádoucím formátu a obsahu vyústí v definitivní schválení, zhotovení smluv a po jejich podpisu i čerpání kýženého obnosu.

Mezi nimi se bude vyjma potvrzení příjmů, odhadu nemovitosti či stávajících smluv jistotně skvět i dokument nesoucí oficiální název vyčíslení zůstatku současné hypotéky, přičemž platí jedno zásadní pravidlo a to, že cifra na něm uvedená by měla být platná ke dni čerpání nového hypotečního úvěru.

Vyjadřuje totiž částku, kterou k němu na své momentální hypotéce dlužíte a tudíž bude váš věřitel požadovat vyplatit od nového, aby se své pohledávky vzdal v jeho prospěch a Vy tak mohli plynule přejít k jeho hypoteční službě.

Výše zůstatku na hypotéce bývá většinou zachována po dobu jednoho měsíce na časové ose ležící mezi dvěma splátkami. Jeho vyčíslení je proto vhodné datovat do toho, v němž má proběhnout avizované čerpání, ideálně si ho vyžádat k poslednímu dni před splátkovým.

Díky tomu byste se s vysokou pravděpodobností měli takzvaně strefit do správného intervalu a nenastane-li nečekané zpoždění čerpání, nemuset chodit ke svému stávajícímu věřiteli pro nové vyčíslení s "prosíkem" po druhé, neřkuli třetí, protože Vám to předchozí propadlo a jeho vyčíslení tak už nekoresponduje se zůstatkem.

Z toto titulu rovněž navrhujeme nechat tento krok mezi poslední, ne-li úplně ten finální, aby se prováděl co nejblíž bodu refinancování a docílilo tak maximální možné jistoty správného načasování. Jinak řečeno si nejdřív "oběhat a odškrtat" všechny ostatní úkony a tento nechat jako třešničku na dortu.

Kapitolou samou o sobě je refinancování bankovní hypotéky s velkým předstihem především z důvodu obavy dalšího růstu úrokových sazeb, která se řeší rok, na výjimku i dva dopředu, to aby Vám banka podržela dnešní úrok, přestože převod samotné hypotéky provede až napřesrok. V takovém případě se termín plánovaného proběhnutí hypotečního převodu nachází ve splátkovém kalendáři o desítky splátek napřed od data vyřizování pře-úvěrování a jakmile uplynou, dojde k němu prakticky automaticky.

Jinak není od věci začít v této věci jednat s určitým předstihem, neboť se může stát, že správce stávající pohledávky bude s dodáním vyčíslení tak nějak prodlévat, nebo po vznesení tohoto nároku jakoby omdlévat a dělat různé obstrukce, zejména tehdy, je-li jeho revírem nebankovní sektor. Veškeré protiargumenty a disputace na toto téma by měl nicméně hravě odzbrojit Vás argument, že jeho předložení mají všichni půjčující dané ze zákona povinně a proto očekáváte neprodlené vyhovění vašemu přání, tedy vyhotovení aktuálně platného vyčíslení, jinak ať si Vás nepřejí, že to poženete výš.

Peněžní sankce za předčasné splacení před výročím (koncem) fixačního období:

Co se týká ceny přefinancování, standardní poplatek za něho by měl být dle novely zákona o spotřebitelském úvěru roven maximálně vynaloženým nákladům, takže otázkou většinou nanejvýš několika jednotek tisíc.

S dovolením bych zde však vyzdvihl ony dvě slůvka spotřebitelské a taky standardně, která se ne vždy výlučně slučují s vlastnostmi podnikatelských a nebankovních hypoték.

V určitých případech tak nezbývá než jen doufat, že nemáte co dočinění s takovou tou podnikatelskou hypotékou od nebankovního lichváře nebo lidově řečeno šmejda, který se vám před spadnutím vyřizovací klícky zapomněl kličkujíce zmínit, že zachce-li se Vám v celé domluvené splatnosti refinancovat do jiné finanční instituce, nebo obecně předčasně splatit z jakýchkoli jiných peněžních zdrojů, tak ať dopředu počítáte s tím, že Vám to samozřejmě umožní, jen si za to teda naúčtuje párkrát tolik, než kolik mu budete v ten moment oficiálně dlužni.

Takže jakmile se Vám jednoho slunečného dne přiotevřou dvířka třeba v bance, konečně si budete moct sáhnout na tamní hypotéku a vznesete tento vzhledem k razantně rozdílné drahotě opodstatněný nárok na převod, uráčí se na Vás vyrukovat s vyčíslením dvoj, troj či dokonce čtyřnásobné (taky jsme měli tu "čest" stát se očitým svědky) částky k navrácení, než jakou jste baj očko očekávali po zběžné rekapitulaci původně vzaté částky, počtu v potu tváře zaplacených splátek a přepokládaného, zpočátku mizerného tempa mizení zůstatkové jistiny, což by mělo ostatně korespondovat také s orientačním nedoplatkem uvedeném v internetovém bankovnictví nebo tištěném splátkovém kalendáři.

Jakmile začnete pátrat po příčině natolik raketového nárůstu zůstatku a dotazovat se, jak se k tak závratnému číslu dobral, přispěchá s vysvětlivkou, že k němu jednoduše jednorázově přiúčtoval veškeré úročení, které Vám u něho ještě zbývalo zaplatit do konce dojednané splatnosti, pokud byste se nerozhodli nesetrvat, že se o tento očekávaný výnos rozhodně připravit nenechá, což v sobě reflektuje tento Váš postih za toto vaše předčasné splacení.

Co je na tom nejhorší, že Vy se proti tomuto rozsudku jako na potvoru nebudete mít jak bránit, protože plavete nejen v nebankovních, ale i podnikatelských vodách, takže mezi řádně žravými žraloky, bez jištění záchranné legislativní hlídky, která by Vám v těch spotřebitelských nebojácně přispěchala na pomoc a útočníky odehnala do jiných, ne-li věčných lovišť.

A taky, že odchýlíte-li se po zjištění této nové skutečnosti od choutky na pláchnutí, rozhodnete se vzít celé zpátky, jako by se nechumelilo, a zůstat v jeho teritoriu či teráriu i nadále, tak Vám to nemusí zákonitě umožnit, ale naopak povážit vznesení tohoto vyčíslujícího požadavku za natolik kacířský přečin, že mu postačí jako argument k nevratnému zesplatnění vaší hypotéky na shodou okolností shodnou, nebo dokonce ještě vyšší dlužnou jistinu k brzkému splacení a to jednorázově bez nároku na "rozesplátkování".

Kde pak naráz seženete takový balík, aby nemuselo dojít k nedobrovolnému prodeji, je jedna velká záhada, pokud Vám rozjednaný věřitel (před)schválil vzhledem k ceně zástavy či bonitě maximálně třeba třetinovou výší, víc byste na splátkách stejně sotva utáhli a nelze předpokládat, že by se jinde dokázali o poznání zásadněji přetrhnout už jen z toho titulu, že mezi vaši celkovou zadluženost a cenu nemovité zástavy by se vlezl ledva liliput, nemluvě o predikovaném pádu prodejních hodnot prakticky všech nemovitostí celoplošně a homogenně, kdy je i odhadci při zpracovávání svých odhadů mají povinnost započítávat do svých děl a nechávat pro ně prostor 10-20% pro případ vytvoření děr v nemovitostní bublině a jejího splasknutí o tyto procentní body.

Účelem této výřečné odbočky není Vás strašit, jen poučit a vylíčit, že i toto se stává a na nějaké extra spásné nápravy pak býváme my i právníci krátcí a proto není nad včasnou a precizní prevenci.

4. A je to, stávajícímu vlastníkovi zástavního práva na vaší nemovitosti se posílá (vyplácí) na korunu přesně, o kolik se přihlásil v rámci vydaného vyčíslení, jako potvrzení úspěšného provedení této transakce Vám dodává takzvanou kvitanci, zároveň s čímž se z něho stává věřitel bývalý a zástavní právo předchází pod pravomoc poskytovatele nové hypotéky.

Obdobné pravidla obecně platí i pro vyplacení a následný převod jakéhokoli jiného zástavního práva od soukromého či státního věřitele.

No jo, to se lehko řekne, jenže...

Na koho se máte obrátit, aby šlo všechno jako po másle a ne do kopru, zbytečně nevznikaly značné prodlevy často znamenající tučné prodražení?

Přestože to mírně vázne s výkazy vašich příjmů, případně registrů a tím pádem poněkud zaostávají za očekáváním jednotlivých bankovních domů.

Hlavně výsledná hypotéka vykazovala co možná nejvýznamněji úspornost ve srovnání se stávající dluhovou zátěží a to nejenom na oko, první pohled, ale opravdově, v samotném smluvním jádru.

Abyste tak získali dostatek financí i jistotu jejich stabilních nákladů a splátek, nemuseli si pak připadat jako na trní, vnitřně napnutí jako tětivy z obav jejich kvapného nabobtnání a proměny v noční hypoteční můru.

Místo toho jste je měli i s úroky zafixované na dostatečně dlouhé období a mohli ho díky tomu prožít v relativním klidu pramenícího z vědomí jejich nezvýšení bez ohledu na nastalé události, tedy lidově vyjádřeno "děj se v budoucnu co děj".

Zároveň jste však nepřišli o možnost jejich snížení převodem do střídměji úročeného režimu i v jeho průběhu, ať už provedeného pod křídly též společnosti, nebo podmíněného přechodem k jiné, která vašim směrem výhledově vyrukuje s touto atraktivní nabídkou.

A toto předčasné refinancování hypotéky ve fixaci za účelem jejího zlevnění Vám bylo umožněno pokud možno zcela bez placení a časového diktátu.

Ona totiž pravděpodobnost, že se Vám příležitost k "přeúvěrování" na levnější hypoteční verzi vbrzku naskytne je, jednu ruku na věšteckou kouli a druhou na peněženku, v dnešní době přeexponovaných (vyhnaných) úrokových sazeb dosti vysoká, tak proč si nechtít časem ulevit, když to půjde.

Reklamní vsuvka:

Výsledná odpověď na všechny tyto otázky spolu s přesnou vizáží pro Vás proveditelného a zároveň nákladově optimálního refinancování hypotéky bude pochopitelně záležet na vícero faktorech jako jsou povaha a hojnost zadlužení, výdělků, negativních záznamů, požadovaná částka vůči hodnotě zastavované nemovitosti a dalších okolnostech vaší stávající situace i vznesené žádosti.

U nás ve firmě se již 11 rokem na plný úvazek i plyn zabýváme tím, že z těchto ingrediencí pro naše zákazníky mícháme ten "široko daleko" nejchutnější koktejl, který si vysloužil přezdívku cenový biják.

Jevíte-li zájem o jeho neplacenou degustaci, nenechte si ujít den otevřených dveří a návštěvu našeho ochutnávkového stánku:

SRAZIT HŘEBÍNEK MÝM DLUHOVÝM VÝDAJŮM AŽ O 80%

Po oholení přerostlých úroků, správních nákladů i sankcí a třeba i ondulování doby splatnosti spatří světlo světa vskutku majestátní účes skvoucí se na vašem hypotečním temenu, s nímž se snad nejde nestát hypotečním králem na splátkovém i přeplatkovém plese...

"Ale co Vás nemá, jen sem si přišel(la) přečíst pár trefných informací a rafinovaných fíglů k akurátnímu provedení refinancování, abych věděl(a), která bije, náhodou nechyboval(a), nenaletěl(a) a neprohloupil(a), o žádné vaše úžasné služby vážně nemám zájem. Nebo se řadím mezi nedávno v hojném počtu vylíhlé kuřátka a dneska už se s kruto-přísným výrazem ve tváři sápající konkurenci, větřím po studijních materiálech od oborově o poznání vyzrálejších kolegů k vlastnímu "nachytření" a jejich brzkému přechytračení."

"Jak si panstvo ráčí přát, prosím, nenechte se nadále rušit od solidárního dovzdělávání či inspirování a odnést si z tohoto textu tolik ekonomických výhod v ryze svůj osobní prospěch, kolik jen zvládnete unést..."

Především "laická" veřejnost používá tuto hypoteční operaci označují počeštěnými pojmy používají počeštěné názvy této hypoteční operace, jako jsou nejčastěji 2 následující: přefinancování nebo přeúvěrování.

Nutno konstatovat, že všechny mají naprosto stejný význam.

Pro zopakování:

Tak co že se to všechno o přeúvěrování nev(ý)hodné zástavy hodí znát?

Na co si dát dobrý pozor, abyste jednoho dne nemuseli hořce litovat?

Banka za banku:

Nebankovní hypotéko vyřeš to:

O nás bez nás:

Kde všude jde refinancování uplatnit:

1. Mám bankovní hypotéku, nicméně úroky od doby, kdy jsem si ji zdárně vyřídil, klesly hluboko pod sjednanou sazbu. Proto bych chtěl optimalizovat stávající hypoteční zatížení a docílit maximální možné úspory tím, že se vyřídí nová hypotéka s minimálním možným úrokem, kterou se ta stávající nahradí. Je pro mě žádoucí při příležitosti takového přefinancování a zvýhodnění získat taky určitý peněžní obnos navíc. Konkrétně chci získat částku xy nebo možné maximum, na které mě nová hypotéka pustí.
2. Mám drahou nebo nepříliš bezpečnou nebankovní hypotéku, které se potřebuji nadobro zbavit. Zatěžuje mně nepřípustnou měsíční splátkou, nebo mě ohrožuje nepřijatelnými pokutami. Proto ji chci vyměnit za levnější a pokud možno standardností vstřícnější variantu. Protože mně nebyli ochotni dát tolik peněz, kolik sem potřeboval, zůstali mně kolem nebankovní hypotéky ještě další drahé dluhy bez zajištění. Proto bych jednoznačně uvítal peníze navíc, abych si je s nimi mohl ideálně všechny zaplatit a měl to všechno takzvaně v jednom hypotečním úvěru s přípustnou měsíční splátkou. Jinak reálně hrozí, že za nedlouho přestanu být schopný splácet a celý tento "dům z dluhů" se mně "sesype na hlavu".

1. Tak špatně jsem splácel, že mému věřiteli došla trpělivost, mám zesplatněnou hypotéku a musím mu všechny půjčené peníze vrátit do konkrétního data. Jinak nejspíš bude celý můj dlužný obnos nadále růst o nemalé náklady. Už mně vyhrožují předáním pohledávky příslušenému exekutorskému úřadu a ten, pokud mám správné informace, často končí až donuceným prodejem nemovitosti v dražbě.
2. Mám vysokou pohledávku u pojišťovny, dodavatele elektřiny, nebo u jednoho ze státních úřadů, tento dluh se mně tam vytvořil pro neplacení dané služby a narost o různé upomínky. Nebo jsem dostal vysokou pokutu od některého ze státních orgánů a po mně požadována její bezodkladná úhrada. Dlužná částka se mně neustále navyšuje "vražedným" tempem o vysoké sankční úroky, průběžné pokuty a upomínky. To je důvod, proč ho potřebuji co nejdříve zaplatit, aby byl klid a nebyl sem vystavený nepříjemnostem s exekučním vymáháním.
3. Tak se stalo. Už mám na nemovitosti exekuci, insolvenci, nebo dokonce dražbu. Na moji nemovitost se chodí dívat různí lidé lačnící po jejím nabyti ideálně co nejhlouběji pod cenou, o kterou bych si prodejem za normálních okolností mohl bez větších problémů říct. Pokud se s tím zavčasu něco neudělá, bude co nevidět vyhlášený datum dražby, ve kterém moji nemovitost získá strana s nejvyšším příhozem. Budu muset ukončit užívání mojí nemovitosti a vystěhovat se "kdo ví" kam. Potřebuju jim do daného data zaplatit celou částku, kterou po mně exekutorský úřad požaduje, jinak mám smůlu a o vlastní nemovitost nadobro přijdu.

Proč nebankovní radši nebrat

Vzorným přístupem k výbornému vyřešení

Jestli můžeme něco moudrého poradit...

Co dalšího se může hodit znát

Dotazy na rozehřátí spojené s refinancování za účelem získání Vaší pozornosti:

Refinancování hypotéky, činnost jako každá jiná, třeba jako koupě nového auta:

Obecný postup:

Z obecného pohledu je možné průběh refinancování hypotéky shrnout do následujících několika kroků:

6 kroků, kterými by se mělo odvíjet každé správné přefinancování:

1. z oslovených úvěrových společností si nejspíš vyberete tu, která bude ochotná Vám peníze půjčit za lepšího úroku, než který nabídli zbylí oslovení konkurenti. Tedy takovou, která Vám nabídne tu nejvýhodnější prediktivní (indikativní, orientační) nabídku hypotéky. Tato nabídka se Vám líbí (je v ideálním případě podstatně výhodnější než stávající hypotéka) a přejete si tak pokračovat v jejímu sjednání, aby nastalo její vyplacení a tím pádem i samotné refinancování Vaší stávající hypotéky co nejdříve. Ukončíte tak všechny žádosti a rozjednané aktivity ve všech dalších bankách, omluvíte se, že už nemáte zájem zde řešit (můžete zmínit i důvod a sice že jste se rozhodli pro konkurenční nabídku) a plně se začnete soustředit na proces vyřízení právě zvolené hypotéky. V této nabídce vidíte přislíbené parametry hypotéky jakou jsou například: roční úrokovou sazbu, RPSN, Vámi zvolenou dobu splatnosti, celkový přeplatek za tuto dobu splatnosti pro případ, že nevzniknou problémy se splácením této hypotéky v průběhu doby splatnosti nebo nedojde v jejím průběhu k výjimečnému jednorázovému doplacení, splátce a samozřejmě se zde taky nachází ten nejpodstatnější podstatný údaj a sice výše měsíční splátky, kterou budete na nové hypotéce muset při zvolené době splatnosti splácet a další... Toto je logický proces, který ale nedoporučuji praktikovat při výběru nebankovní hypotéky! Zde totiž zdaleka neplatí, že čím nižší úrok, tím celkově levnější. Jsou totiž nebankovní poskytovatelé, kteří zneužijí výše zmíněného (obecně naprosto logického a v pořádku) rozhodování při výběru vhodné hypotéky, nabídnou proto schválně nízký úrok, ale nedostatek ve výdělku na úroku potom řeší formou velice nepříjemných a často likvidačně vysokých pokut na všem možném v průběhu splácení hypotéky! Když ještě trochu odbočím, proč by si klient vybíral tu méně výhodnou? Napadá mě důvod, že mu poskytovatel například umožní nastavením "dalších parametrů hypotéky" dělat s ní věci, které by s tou úrokově výhodnější nebyly možné, jako můžou být: nepotřeba dodání některých podkladů ke zdárnému sjednání nebo v průběhu splácení, nebo nižší náročnost na jejich celkový stav, dále více vyhovující průběh ohodnocování nemovitosti odhadcem, nebo třeba podmínky pro výjimečné splácení, celkově splácení obecně... Také se často děje, že i když nabídnutý úrok je na papíře v indikativní nabídce na jedné z hypoték nižší, různé poplatky za správu a vedení účtu, povinné a třeba podstatně méně výhodné pojištění, které je nutné si sjednat navíc jedině u daného poskytovatele, nebo nutnost zaplatit si sám odhad... Celkový přeplatek je potom na takové hypotéce za zvolené období podstatně dražší, což můžete sami jednoduše vyčíst a spočítat si ve splátkovém kalendáři...
2. tomuto vítěznému poskytovateli předložíte a dodáte všechny podklady, které jsou potřebné k předschválení (pozitivnímu prescoringu) vítězné hypotéky. Jedná se většinou o vyplnění a podpis žádosti o hypotéku, kopii dokladů totožnosti se souhlasem ke zpracování osobních údajů. A předpokládejme tu lepší variantu, že vám hypotéka bude dle předpokladu předschválena, prescoring dopadne pozitivně. Nestane se tak tuze nepříjemná věc, že v bance po oficiálním podání žádosti a provedení prescoringu řekli něco jako "omlouváme se, ale požadovanou hypotéku není možné poskytnout například z interních důvodů, nebo z důvodu nevyhovujícího stavu registru" a podobně. To by znamenalo, že bankéř na pobočce udělal pro vás velice nepříjemnou věc a sice, že po dodání informací řekl, že prescoring vidí pozitivně, ale ten nakonec dopadne negativně a vy teď máte negativní záznam v registru kvůli zamítnuté žádosti, která bude snižovat šance na získání hypotéky u dalších poskytovatelů, nebo bude znamenat horší skupinu a tím pádem méně výhodné podmínky. Banky si totiž takové informace o lidech mezi sebou předávají...
3. v lepším (častějším případě) vám ale byla předschválena hypotéka a předložen seznam všech podkladů, které teď bude potřeba v adekvátním tvaru doručit na centrálu k definitivnímu schválení a tvorbě úvěrových smluv a vašim úkolem teď bude si je do posledního zajistit a dodat poskytovateli ve stavu, který bude přesně odpovídat tomu, co jste před samotným předschválením hypotéky poskytovateli sdělili, avizovali.
4. Dodáte tak potřebné podklady ke schválení hypotéky jako jsou: úvěrové smlouvy stávající hypotéky, nebo například kupní smlouvy, odhad na nemovitost provedený certifikovaným odhadcem, účelové faktury, současný příjem a další. Jako jeden z posledních kroků si zažádejte si o tzv. kvitanci (vyčíslení) stávající hypotéky k předpokládanému datu čerpání nové hypotéky a to u svojí stávající banky (popř. nebankovní společnosti), která má ze zákona povinnost Vám toto vyčíslení dodat, aby nový věřitel přesně věděl, jakou částku (do koruny) má vyplatit na účet Vašeho stávajícího věřitele, aby refinancování mohlo nastat a bylo kompletní.
5. Pokud budou všechny podklady potřebné ke schválení kompletní a v potřebném tvaru odeslané na centrálu poskytovatele, dojde na jejich základě k finálnímu schválení hypotéky a poskytovatel na centrále vytvoří úvěrové a zástavní smlouvy k podpisu přesně na míru vaší nové hypotéky a odešle je k vám, respektive vašemu bankéři. Pořádně si je prostudujte, především pokud pochází od nebankovního poskytovatele. V takovém případě nejlépe ve spolupráci se znalým právníkem, nebo odborníkem, který se přímo této problematice věnuje a především bude na Vaší straně. Stejně jako by jste si ke koupi ojetého auta měli vzít svého mechanika nebo obecně člověka, který se vyzná a minimalizuje tak riziko koupi "ojeté kraksny", do které budete v budoucnu jenom "sypat" další peníze. Je rozhodně dobré se při kontrole smluv zaměřit na to, co Vás v průběhu splácení (i v případě případného nesplácení) nové hypotéky čeká. Na myslí mám opět například zmíněnou možnost hypotéku v budoucnu doplatit, zrefinancovat jinam. Bude to možné, kdy a za kolik? ... Naopak bankovní úvěrové a zástavní smlouvy jsou z mého pohledu zkrátka v pohodě, plus mínus ve stejném tvaru a obnášející podobné rizika u všech bankovních domů stejné. Proto pročítání často obrovského množství lejster plných právních prohlášení a "keců", jenom aby banka splňovala všechny možné směrnice EU , GDPR a zákonné přikázání... To považuji jaksi za zbytečné a ztrátu času, protože všechny jsou tak plus mínus podobné, jakoby standardní, v pohodě... Nehrozí tam na rozdíl od nebankovního sektoru nějaké skryté dodatky, nebo nebezpečí neočekávaného prodražení... A ruku na srdce, málokterá banka taky bude měnit svoje smlouvy individuálně podle požadavků jednotlivých klientů. "Smlouvy jsou jaké jsou, ber nebo nech být", to často uslyšíte z úst bankéřů, nicméně i většiny nebankovních firem... Proto je dostatečné zde znát základní a podstatné údaje, které na vás budou mít při splácení hlavní vliv a ty si nechat ukázat bankéřem..
6. Pokud je zde vše v pořádku, nebo právník smlouvy takzvaně od připomínkoval (upozornil, co je v nich pro vás v budoucnu potenciálně nebezpečné a jak by bylo dobré daná znění upravit, aby to bylo v pořádku) a poskytovatel je na základě těchto kritérií upravil (takzvaná korekce) přesně dle požadavků právníka, je nejvyšší čas smlouvy podepsat, zajít na katastr a společně například s kolkem odeslat je zpátky na centrálu poskytovatele. Opět by jste měli dostat přesný a přehledný seznam, které z podkladů si necháváte jako klient a které posíláte zpět na centrálu a tak si je můžete postupně "odškrkat". Jakmile sem podklady dorazí a jsou opět v pořádku (už se vlastně ani nemá velice co nesprávně dodat), většinou na druhý den od tohoto okamžiku poskytovatel uvolňuje (odesílá, vyplácí) peníze na účet stávajícího věřitele, který je uvedený v úvěrových smlouvách...

Další obsah:

Pro koho a v jaké situaci je vhodné začít refinancováním?

Nefér praktiky u žádosti o vyčíslení (doplacení) některých nebankovních firem:

Co všechno je potřeba dodat novému věřiteli:

Proč třeba s námi:

Na závěr:

nucené refinancování začíná zesplatněním hypotéky

poté pokračuje jejím prodejem, exekucí

v případě nečinnosti končí nuceným prodejem v dražbě

Co s tím?

Může tak očekávat naprosto skvostné hypoteční parametry i u hypotéky na vyplacení zesplatněné hypotéky, exekuce, insolvence nebo dokonce dražby jako jsou:

úroková sazba aktuálně kolem 2% ročně

k získání až 90% z hodnoty zastavené nemovitosti

doba splatnosti až 30 let, při které se pohybuje splátka kolem 3700 Kč měsíčně

To za snahu a pokus stojí, co myslíte?

V případě jakýchkoli dotazů na toto téma ideálního refinancování, nebo zájmu, abychom pro Vás vyhledali ideální hypotéku, na kterou bychom následně vaši stávající hladce převedli...

Neváhejte nás kontaktovat.

Velice rádi se na Vaši momentální situaci nezávazně podíváme a pokusíme se s maximem úsilí pro Vás vyhledat a sjednat zcela optimální hypoteční řešení.