Jak je možné vyřešit svoji nesnadnou finanční situaci co nejelegantněji?
Co je opravdu nápomocné a zároveň reálné řešení na úvěrovém trhu (bankovním, nebankovním), nebo na trhu realitním?
3 (+1) dobré cesty (pokud nepůjčí strejda Frank, nebo se zrovna nevydaří v loterii), jak vhodně získat peníze ze svojí nemovitosti.
Nejenom o tomto se dočtete v tomto článku kliknutím na „pokračovat ve čtení"
Trh každodenně sleduji, a pomineme-li nabídku úvěrových produktů od zavedených nejmenovaných firem, které nejspíš všichni známe, je to opravdu hodně slabé. A je dobré zmínit, že získat zde úvěr není nijak snadné. Zamítají vysoké množství poptávajících, kterým se následně omluví, že jim není možné peníze poskytnout, ať už z příčin negativního záznamu v registru nebo slabší bonity. Nejspíš vysoká rizikovost pro případ nesplácení a náročnost vymoct v takovém případě vyšší částky zpátky je pro vstup do tohoto odvětví pro firmy nezajímavá.
Proto zde platí pravidlo, že buďto se Vám podaří získat (nám pro Vás sjednat) půjčku v bankovním sektoru, která je výhodná, bezpečná, nebo lze zkusit zavedené nebankovní firmy. Nemějte od nebankovních firem přehnaná očekávání co se týká půjček bez zástavy nemovitosti, nejsou zde příliš dobré možnosti.
Když se zmíníme o hypotečních produktech, kdy je možné manipulovat s jakoukoli nemovitostí (domem, chatou, bytem, pozemkem, polem, lesem, komerčním objektem...)
U takové hypotéky je minimální riziko díky její výhodnosti, že by dlužníka v budoucnu ohrozila například nemožností ji splácet, nebo nějakou výraznou změnou podmínek…
Pro její získání je oficiálně nutné mít prakticky naprosto čistý registr a dostatečný doložitelný příjem, bonitu. Nicméně horší stav registru u žadatele je přes nás možné do určité míry řešit a je tak reálná šance, že se nám podaří bankovní hypotéku poptávajícímu sjednat, i když není registr v naprosto skvělém (bezchybném) stavu. No zároveň nutno podotknout, že by se v registrech neměli nacházet záznamy typu nedávného zesplatnění, exekuce, nebo insolvence. Nejsme kouzelníci.
Víme, že bankovní hypoteční produkt by byl pro našeho poptávajícího nejlepším řešením. Proto se snažíme primárně vždy sjednat tento produkt přes dobré možnosti (znalosti, zkušenost, kontakty…), které máme. Až když se po prověření (pro klienta zcela nezávazném a bezplatném) přesvědčíme, že toto bankovní řešení přes nás není aktuálně možné, může být dobrým přechodným řešením nebankovní hypotéka, nebo jiný mimobankovní produkt.
Této dočasnosti je potřeba mimo jiné přizpůsobit strategii, ideálně nastavit dobu splatnosti na maximum (většinou 20 let) pro získání minimální splátky a mít možnost kdykoli a ideálně zdarma (bez poplatku, sankce) poslat výjimečnou splátku, nebo jednorázově doplatit a to právě bankovní hypotékou, kterou se v budoucnu například od 1 do 4 let podaří na 98 % sjednat.
Dále se dá pro nižší měsíční splátku nebankovní hypotéka nastavit například na tzv. bezanuitní splácení, kdy člověk platí měsíčně jenom úrok nebankovní hypotéky a celou zapůjčenou dlužnou částku (jistinu) vrátí až na konci při jednorázovém doplacení, které je možné udělat v ideálním případě kdykoli a bezplatně opět z bankovní hypotéky.
Ono stejně i při anuitním splácení, kdy jde z měsíční splátky část krom úroku i na jistinu, jde na snížení celkové dlužné částky (jistiny) z měsíční splátky ze začátku tak mizivé % a za prvních pár let se i u bankovní hypotéky – o to méně u hypotéky nebankovní poníží jistina tak málo, že to nemá ani smysl moc řešit. A tak je dobré se i po tomto zajímat u nebankovní hypotéky. Ne že by to udělalo nějaký velký rozdíl ve splátce, no každé snížení dobré.
Nebo je možné jít ještě dál a pro naprosto minimální měsíční platbu poptávat splácení jen části dojednaného úroku pro ještě menší měsíční splátku s tím, že zbytek úroku se doplatí na konci.
Samozřejmě nemůže poptávající očekávat ani v tomto případě, že dostane 90–100 % z hodnoty svojí nemovitosti, ale je možné se dostat podstatně výš, než je tomu u hypotéky nebankovní, která často naráží na 60 % strop. Taky samozřejmě formou nájemného zaplatí nějaké peníze navíc, ale pořád pokud je firma slušná, mohlo by to být pro klient vhodnější řešení, než nebankovní hypotéka. Jediné čemu se nejspíš poptávající v takové případě nevyhne, je platba daně 2 krát 4 %.
Za mě pokud se poptávající rozhodne pro takové řešení a to bude právně v naprostém pořádku, aby se nevystavil riziku ani realizující investor a sám poptávající, nemusí to být rozhodně špatně. Ale zase moc záleží na tom, s kým (u jaké firmy) se rozhodne toto řešení realizovat. Tím, že přestává být majitelem nemovitosti, se vystavuje riziku, že pokud „cokoli“, může se velice rychle muset vystěhovat a nezůstane mu už nic. A tím, že tato firma získá nemovitosti za necelou tržní cenu, přijde tak zbytečně klient o peníze, než kdyby radši zavčas nemovitost třeba prodal, zaplatil si všechno a měl klid.
Je to rozhodně mnohem lepší řešení, než si vzít nebezpečnou nebankovní hypotéku, nefér s nereálně podstřeleným úrokem, skrytými sankcemi, které mají za cíl z klienta v budoucnu „vyždímat-vytřískat“ možné maximum. Nebo než sáhnout po nebankovní hypotéce, i když fér, která nedokáže svojí výší pokrýt celý potřebný záměr poptávajícího (např. poplatit závazky, zrekonstruovat…), nebo kterou pro její vysokou splátku nebude schopný v budoucnu utáhnout. A tak by hrozilo v budoucnu další prodražování neuhrazených drahých dluhů (závazků), nebo nabírání dalších nových drahých půjček („vytloukání klín klínem“). Což by mohlo ve finále vést v exekuci, insolvenci což by mimo jiné mělo neblahý dopad na samotnou nebankovní hypotéku – i když původně fér, hodně by se mohla prodražit zesplatněním.
Klasický prodej nemovitosti za maximální možnou cenu umožní realizovat kompletně záměr poptávajícího a to konečně až do rovných 100 % z tržní ceny nemovitosti a to bez jakéhokoli dalšího budoucího zadlužení, zatížení úrokem. No je zde dobré odečíst cca 4 % za kompletní realizaci prodeje makléřem, pokud se k tomuto rozhodnete a najdete schopného, který vážně dokáže prodat Vaši nemovitost za její maximální cenu a bez to naprosto bez starostí - Vašeho zatížení. K tomuto máme dobré nástroje, schopné prodejce, oslovte nás pro nezávaznou schůzku v případě teoretického zájmu řešit. Čtyřprocentní daň z převodu nemovitosti Vás mine (nevztahuje se na Vás), neboť tuto pro Vás naštěstí v takovém případě platí po novu sám kupující.
Tento záměr může být jakýkoli, nicméně často se jedná u poptávajících o ukončení veškeré jejich zadluženosti, aby potom mohli začít naprosto nový život bez dluhů a většinou (pokud nejsou dluhy ve stejné výši, nebo vyšší než je samotná hodnota nemovitosti) taky s peněžní rezervou, která jim zůstane z prodeje nemovitosti za možné maximum i po úhradě všeho potřebného.
A až v budoucnu dosáhne poptávající na bankovní hypotéku, až mu ji dokážeme sjednat, což může být otázka několika měsíců, většinou maximálně 4 let, po které se čistí bankovní registr od všech záznamů i těch závažných jako jsou zesplatnění, exekuce, insolvence. Může si koupit svoji nemovitost zpátky, pokud bude na prodej – a třeba za méně než za kolik prodal - člověk nikdy neví, nebo si koupit (nebo postavit) nemovitost vedle, třeba za podobný peníz a o parník lepší. A to hlavně za bezpečnou bankovní hypotéku na koupi nemovitosti za pár procent ročního úroku na dlouhou splatnost, kterou osobně vnímám jako jediný „v pořádku" dluh, který si člověk může vzít.
I tak může vypadat Vaše budoucnost, když se odpoutáte od všech „ale“ v přítomnosti, které Vás připoutávají k Vaší nemovitosti a proto Vám její prodej nejde na mysl. I na prodej za maximální možnou cenu máme velice dobré nástroje a možnosti, neváhejte nás oslovit.
Stejně tak se na nás obraťte se svojí situací, potřebou peněz. Nezávazně, bez jediného poplatku pro nás dopředu, vyhodnotíme Vaše možnosti a potřeby.
Uděláme maximum pro nalezení a sjednání optimálního řešení na míru.
Co je opravdu nápomocné a zároveň reálné řešení na úvěrovém trhu (bankovním, nebankovním), nebo na trhu realitním?
3 (+1) dobré cesty (pokud nepůjčí strejda Frank, nebo se zrovna nevydaří v loterii), jak vhodně získat peníze ze svojí nemovitosti.
Nejenom o tomto se dočtete v tomto článku kliknutím na „pokračovat ve čtení"
Hned na začátku si ujasněme naše možnosti v případě, že nemovitost nemáme a potřebujeme peníze z půjčky třeba na spojení všech našich nevýhodných závazků (dluhů) v jeden, na rekonstrukci, renovaci, podnikání, nebo na cokoli jiného.
Možnosti půjčky, kdy nemusí jít do zástavy nemovitost, je na nebankovním trhu hodně omezená. To znamená že firmy, které by byly schopné půjčit větší stotisícové částky za zajímavého úroku a na další splatnost a zároveň akceptovali slabší výpis z registru u žadatele, na trhu z mého pohledu zkrátka nejsou. Nebavím se o nevýhodných mikropůjčkách, které bývají cestou do ještě větších problémů.Trh každodenně sleduji, a pomineme-li nabídku úvěrových produktů od zavedených nejmenovaných firem, které nejspíš všichni známe, je to opravdu hodně slabé. A je dobré zmínit, že získat zde úvěr není nijak snadné. Zamítají vysoké množství poptávajících, kterým se následně omluví, že jim není možné peníze poskytnout, ať už z příčin negativního záznamu v registru nebo slabší bonity. Nejspíš vysoká rizikovost pro případ nesplácení a náročnost vymoct v takovém případě vyšší částky zpátky je pro vstup do tohoto odvětví pro firmy nezajímavá.
Proto zde platí pravidlo, že buďto se Vám podaří získat (nám pro Vás sjednat) půjčku v bankovním sektoru, která je výhodná, bezpečná, nebo lze zkusit zavedené nebankovní firmy. Nemějte od nebankovních firem přehnaná očekávání co se týká půjček bez zástavy nemovitosti, nejsou zde příliš dobré možnosti.
Když se zmíníme o hypotečních produktech, kdy je možné manipulovat s jakoukoli nemovitostí (domem, chatou, bytem, pozemkem, polem, lesem, komerčním objektem...)
Bankovní hypotéka
Asi nikoho nepřekvapí, že suverénně nejoptimálnějším úvěrovým řešením na trhu je výhodná (možnost dlouhé splatnosti, velice nízkého úroku a tím pádem i celkového přeplatku a splátky) a tím pádem i bezpečná BANKOVNÍ HYPOTÉKA. Tato by současně měla být v takové výši, aby kompletně pokryla záměr poptávajícího. Aby se nestalo, že mu pochybí peníze na realizaci zamýšleného, ať už zaplacení veškerých dluhů, rekonstrukci, nebo koupi čehokoli.U takové hypotéky je minimální riziko díky její výhodnosti, že by dlužníka v budoucnu ohrozila například nemožností ji splácet, nebo nějakou výraznou změnou podmínek…
Pro její získání je oficiálně nutné mít prakticky naprosto čistý registr a dostatečný doložitelný příjem, bonitu. Nicméně horší stav registru u žadatele je přes nás možné do určité míry řešit a je tak reálná šance, že se nám podaří bankovní hypotéku poptávajícímu sjednat, i když není registr v naprosto skvělém (bezchybném) stavu. No zároveň nutno podotknout, že by se v registrech neměli nacházet záznamy typu nedávného zesplatnění, exekuce, nebo insolvence. Nejsme kouzelníci.
Víme, že bankovní hypoteční produkt by byl pro našeho poptávajícího nejlepším řešením. Proto se snažíme primárně vždy sjednat tento produkt přes dobré možnosti (znalosti, zkušenost, kontakty…), které máme. Až když se po prověření (pro klienta zcela nezávazném a bezplatném) přesvědčíme, že toto bankovní řešení přes nás není aktuálně možné, může být dobrým přechodným řešením nebankovní hypotéka, nebo jiný mimobankovní produkt.
Nebankovní spolehlivé produkty
Na druhém místě je potom možné nabídnout několik MIMOBANKOVNÍCH FÉR PRODUKTŮ (řešení) za ROZUMNÝ ÚROK, které je stejně dobré (pro dobro poptávajícího spíš nutné) vnímat jako přechodné (dočasné) řešení (překlenutí období aktuální nemožnosti dostat se do banky).Této dočasnosti je potřeba mimo jiné přizpůsobit strategii, ideálně nastavit dobu splatnosti na maximum (většinou 20 let) pro získání minimální splátky a mít možnost kdykoli a ideálně zdarma (bez poplatku, sankce) poslat výjimečnou splátku, nebo jednorázově doplatit a to právě bankovní hypotékou, kterou se v budoucnu například od 1 do 4 let podaří na 98 % sjednat.
Dále se dá pro nižší měsíční splátku nebankovní hypotéka nastavit například na tzv. bezanuitní splácení, kdy člověk platí měsíčně jenom úrok nebankovní hypotéky a celou zapůjčenou dlužnou částku (jistinu) vrátí až na konci při jednorázovém doplacení, které je možné udělat v ideálním případě kdykoli a bezplatně opět z bankovní hypotéky.
Ono stejně i při anuitním splácení, kdy jde z měsíční splátky část krom úroku i na jistinu, jde na snížení celkové dlužné částky (jistiny) z měsíční splátky ze začátku tak mizivé % a za prvních pár let se i u bankovní hypotéky – o to méně u hypotéky nebankovní poníží jistina tak málo, že to nemá ani smysl moc řešit. A tak je dobré se i po tomto zajímat u nebankovní hypotéky. Ne že by to udělalo nějaký velký rozdíl ve splátce, no každé snížení dobré.
Nebo je možné jít ještě dál a pro naprosto minimální měsíční platbu poptávat splácení jen části dojednaného úroku pro ještě menší měsíční splátku s tím, že zbytek úroku se doplatí na konci.
Odkup nemovitosti
Zmíněno jen okrajově. Kromě hypotečního řešení, nebankovních firem nabízející nebankovní hypotéky, kdy se jednoduše půjčí peníze a na základě toho jde „jen“ klasické zástavní právo na nemovitost“, která dál zůstává ve vlastnictví poptávajícího, klienta. Na mimobankovním trhu se taky nachází možnost řešení formou odkupů nemovitostí, třeba s jakousi možností, aby zůstal klient dál v pronájmu ve „své“ nemovitosti, které už ale není na rozdíl od nebankovní hypotéky majitelem a následně si co nejdřív (většinou do 4 let) mohl nemovitost v budoucnu koupit (třeba z bankovní hypotéky, na kterou už potom dosáhne) zpátky.Samozřejmě nemůže poptávající očekávat ani v tomto případě, že dostane 90–100 % z hodnoty svojí nemovitosti, ale je možné se dostat podstatně výš, než je tomu u hypotéky nebankovní, která často naráží na 60 % strop. Taky samozřejmě formou nájemného zaplatí nějaké peníze navíc, ale pořád pokud je firma slušná, mohlo by to být pro klient vhodnější řešení, než nebankovní hypotéka. Jediné čemu se nejspíš poptávající v takové případě nevyhne, je platba daně 2 krát 4 %.
Za mě pokud se poptávající rozhodne pro takové řešení a to bude právně v naprostém pořádku, aby se nevystavil riziku ani realizující investor a sám poptávající, nemusí to být rozhodně špatně. Ale zase moc záleží na tom, s kým (u jaké firmy) se rozhodne toto řešení realizovat. Tím, že přestává být majitelem nemovitosti, se vystavuje riziku, že pokud „cokoli“, může se velice rychle muset vystěhovat a nezůstane mu už nic. A tím, že tato firma získá nemovitosti za necelou tržní cenu, přijde tak zbytečně klient o peníze, než kdyby radši zavčas nemovitost třeba prodal, zaplatil si všechno a měl klid.
Prodej nemovitosti
Jako poslední třetí možnost velice dobrého („důstojného“) řešení potřeby peněz je jednoduše prodej nemovitosti za její maximální možnou cenu.Je to rozhodně mnohem lepší řešení, než si vzít nebezpečnou nebankovní hypotéku, nefér s nereálně podstřeleným úrokem, skrytými sankcemi, které mají za cíl z klienta v budoucnu „vyždímat-vytřískat“ možné maximum. Nebo než sáhnout po nebankovní hypotéce, i když fér, která nedokáže svojí výší pokrýt celý potřebný záměr poptávajícího (např. poplatit závazky, zrekonstruovat…), nebo kterou pro její vysokou splátku nebude schopný v budoucnu utáhnout. A tak by hrozilo v budoucnu další prodražování neuhrazených drahých dluhů (závazků), nebo nabírání dalších nových drahých půjček („vytloukání klín klínem“). Což by mohlo ve finále vést v exekuci, insolvenci což by mimo jiné mělo neblahý dopad na samotnou nebankovní hypotéku – i když původně fér, hodně by se mohla prodražit zesplatněním.
Klasický prodej nemovitosti za maximální možnou cenu umožní realizovat kompletně záměr poptávajícího a to konečně až do rovných 100 % z tržní ceny nemovitosti a to bez jakéhokoli dalšího budoucího zadlužení, zatížení úrokem. No je zde dobré odečíst cca 4 % za kompletní realizaci prodeje makléřem, pokud se k tomuto rozhodnete a najdete schopného, který vážně dokáže prodat Vaši nemovitost za její maximální cenu a bez to naprosto bez starostí - Vašeho zatížení. K tomuto máme dobré nástroje, schopné prodejce, oslovte nás pro nezávaznou schůzku v případě teoretického zájmu řešit. Čtyřprocentní daň z převodu nemovitosti Vás mine (nevztahuje se na Vás), neboť tuto pro Vás naštěstí v takovém případě platí po novu sám kupující.
Tento záměr může být jakýkoli, nicméně často se jedná u poptávajících o ukončení veškeré jejich zadluženosti, aby potom mohli začít naprosto nový život bez dluhů a většinou (pokud nejsou dluhy ve stejné výši, nebo vyšší než je samotná hodnota nemovitosti) taky s peněžní rezervou, která jim zůstane z prodeje nemovitosti za možné maximum i po úhradě všeho potřebného.
A až v budoucnu dosáhne poptávající na bankovní hypotéku, až mu ji dokážeme sjednat, což může být otázka několika měsíců, většinou maximálně 4 let, po které se čistí bankovní registr od všech záznamů i těch závažných jako jsou zesplatnění, exekuce, insolvence. Může si koupit svoji nemovitost zpátky, pokud bude na prodej – a třeba za méně než za kolik prodal - člověk nikdy neví, nebo si koupit (nebo postavit) nemovitost vedle, třeba za podobný peníz a o parník lepší. A to hlavně za bezpečnou bankovní hypotéku na koupi nemovitosti za pár procent ročního úroku na dlouhou splatnost, kterou osobně vnímám jako jediný „v pořádku" dluh, který si člověk může vzít.
I tak může vypadat Vaše budoucnost, když se odpoutáte od všech „ale“ v přítomnosti, které Vás připoutávají k Vaší nemovitosti a proto Vám její prodej nejde na mysl. I na prodej za maximální možnou cenu máme velice dobré nástroje a možnosti, neváhejte nás oslovit.
Stejně tak se na nás obraťte se svojí situací, potřebou peněz. Nezávazně, bez jediného poplatku pro nás dopředu, vyhodnotíme Vaše možnosti a potřeby.
Uděláme maximum pro nalezení a sjednání optimálního řešení na míru.