Refinancování hypotéky před, v průběhu a mimo fixaci

Zveřejěno dne: 13.01.2021

Autor: Tomáš Maček

Co je k tomuto hypotečnímu převodu potřeba znát a jakými pravidly se řídit, abyste se vyvarovali zbytečnému přeplacení?

Jaký optimální postoj zaujmout a ideální postup zvolit, postaví-li se před vás v roce 2021 nutnost bezodkladného rozhodnutí, zda refinancovat svojí hypotéku ať už před, v průběhu nebo mimo její fixaci, aby pokud možno nedošlo k přešlapům a peněžním fiaskům?

Tento článek doplňuje a celkově navazuje na jeho "bratříčka".


V případě nejasností jsme vám k dispozici v chatu, kde mile rádi zodpovíme položené dotazy.

Hned na úvod tohoto pokračování je vhodné zmínit, že zde hrozí výskyt lehkého překrývání informací určených pro "mírně odlišné zájmové skupiny" návštěvníků a tak může být informační blok, který hledáte zrovna Vy, "vmísen" do tematicky odlišné sekce. Co tím myslíme?

První skupinu, jejíž zájem se pokusíme zohlednit, tvoří lidé, kteří plánují refinancovat svoji hypotéku v průběhu, jinak řečeno před skončením fixace.

Ta druhá, "trochu" trpělivější je tvořena těmi, jež jsou odhodláni posečkat do data jejího řádného skončení a refinancovat tak až mimo dojednanou fixaci.

Jiné rozdělení také může být na ty, kteří chtějí čistě refinancovat a ještě více zvýhodnit už tak relativně nízkoúročenou bankovní hypotéku, jiným překážejí nad její rámec další bez-zástavní závazky, čímž výrazně prodražují splátkový rozpočet a proto je nanejvýš žádoucí poplatit i tyto z nové hypotéky, zato třetí "skvadra" je na tom po finanční stránce suverénně nejbídněji, neboť ji svazuje nebankovní hypotéka a třeba i další nadmíru drahé nebankovní dluhy kolem. 

Odnést si alespoň několik užitečných informací by měl každý z vás, no bez jejich letmého překrývání se to neobešlo.

Abychom pod čarou neopomněli na ty, jejich nemovitosti už katastru nevládne standardní zástavní právo, neboť ho vystřídala a jejich právo s nemovitostí svobodně nakládat ještě více okleštila probíhající exekuce, insolvence a tak často i dražba. Po světě chodí i tato čtvrtá skupina lidí, kteří jsou na tom vůbec nejhůře, neboť se už přehnaně zadlužili a proto museli vyhlásit insolvenci, nebo se dostali do značných komplikací spojených se placením. Jiní se zase zadlužili nevhodně, což znamená, že neprojevili příliš dobré intuice a "šťastné ruky" při výběru správného nebankovního půjčujícího a dočkali se tak střetu s nepříliš férovou praktikou. To je pro neplnění smluvní povinnosti svého závazku vystavilo do pozdní fáze "vymáhacího" procesu a na popud exekutora nebo insolvenčního správce teď čelí hrozbě brzkého prodeje zastavené nemovitosti v dražbě z titulu vzniklé exekuce nebo insolvence. Nicméně abychom zde nemíchali jablka s citróny... Spadáte-li do této "krajní" kategorie a uvítali byste tak doslova oddlužení sebe a zároveň s tím i svojí nemovitosti, aniž byste museli vstoupit do osobního bankrotu a tím se s ní nejspíš nadobro rozloučit z titulu příkazu k jejímu zpeněžení ze strany obratem přiděleného insolvenčního správce, užitečné informace si můžete načíst na tomto odkazu.

Bylo by nefér nerozebrat více do hloubky výše zmíněné 3+1 kategorie lidí, kteří:

1. jsou na tom ze všech tří zdaleka nejlépe, neboť mají jediný závazek, kterým je relativně výhodná bankovní hypoték a když jdou ty úroky dolů, zvažují její refinancování. Prakticky nepotřebují peníze navíc, žádné další dražší dluhy kolem nemají.

Nutno bez zbytečných emocí konstatovat, že takoví lidé se obrátí spíše přímo na svoji banku nebo oblíbeného hypotečního makléře, než aby zabloudili na náš web a poptávali se na optimální řešení u nás.

Přestože bychom i pro ně byli přínosem, dokázali vzít jejich současnou hypotéku a za minima vedlejších nákladů provedli tížené refinancování za úrokově nejpříznivější hypoteční náhradu, nespecializujeme se na ně, neboť si tyto relativně snadné a bezproblémové záležitosti většina lidí řeší po vlastní ose a neobtěžují se za tímto účelem kontaktovat jakýsi Dům Dluhů, navíc ještě s natolik nevhodně zvoleným, hrůzu nahánějícím názvem.

O takové poptávky se dostatečně bije přebujelá nabídka na standardním hypotečním trhu plna ve svojí podstatě podobných poradců a poskytovatelů, až by nejednomu vrtalo hlavou, jak se na tom "sakra" svedou všichni uživit. Získat tak bezkonkurenční, doslova podpultové úročení by tak neměl být nijak nadlidský úkol.

Jak je to na tomto standardním hypotečním trhu přesně s účtenkami za porušení slibu fixace a vyplacení hypotéky v jejím průběhu, to se dočtete také v předchozím článku. Odpovězeno ve stručnosti jedné věty, pokud se nejedná o smlouvu "narozenou" před rokem 2017, mělo by to jít shodně u všech bank za nulových peněžních pokut, mohou si totiž naúčtovat pouze takzvaně účelně vynaložené náklady. Totéž samozřejmě platí i pro hypotéky, které nejsou vázány žádnou fixaci a refinancování tak proběhne absolutně mimo ni.

Poslední důležitou poznámkou je, že se taková "famózní" pravidla vztahují pouze na spotřebitelské hypotéky. Proto, jste-li hrdým majitelem hypotéky vedené jako podnikatelská, připravte se na větší vlnu odporu.

A co ze zde zmíněných doporučení bychom rozhodně vypíchli?

Rozhodně se při srovnání výhodnosti různých hypoték neřiďte pouze výše nabízeného úroku. Srovnejte si jednotlivé nabídky také podle splátek v kalendáři a celkově vynaložených nákladů za preferovanou dobu fixace.

Divili byste se, co dokáži udělat různé doplňkové náklady jako je pojištění, poplatky za vedení a pod. V neprospěch učinění takového kroku mohou zásadně promluvit také náklady na odhad či uzavření nové smlouvy. Klíčovou roli hraje údaj celkového přeplacení za novou fixaci, který každý logicky touží mít u nové hypotéky, jejíž prostřednictvím by se refinancovala tak současná, co možná nejnižší.

2. stejně jako lidé v první kategorii dluží určitý obnos na bankovní hypotéce, nicméně mimo ni mají také další dluhy, které již neváznou na nemovitosti a proto jsou podstatně dražší než sama hypotéka. Těmi mohou být jak bankovní, tak také nebankovní závazky typu: půjčka, úvěr, kreditní karta či kontokorent.

Vzhledem k jejich značné nákladovosti je přinejmenším vyhovující, aby se při příležitosti refinancování zaplatili společně se starou hypotékou, všechno tak splynulo v jeden nanejvýš levný bankovní hypoteční úvěr. K tomu se nedospěje jinak, než že se nová hypotéka navýší o částku, která je nutná k urovnání těchto vysoce úročených závazků.

Mezí hlavní 2 výhody, kterých bezesporu docílí takovým opatřením, je snížení splátkového i úrokového zatížení a zpřehlednění plateb splynutím v jedinou.

Zbavení se drahých dluhů kolem hypotéky však nemusí být jediným důvodem, kvůli kterému potřebuje navýšení hypotéky při příležitosti refinancování (bez ohledu na fixaci). Může chtít (také nebo jenom) rekonstruovat, nakoupit jiné užitečné vybavení, nalít kapitál do podnikání, vytvořit si pro všechny případy pohodlný peněžní "polštář" apod. Ve všech těchto případech se mu mohou levé hypoteční peníze navíc vyloženě hodit.

Tito lidé se na nás obracejí čím dál častěji, protože jim banka za užití různých argumentů odmítá půjčit žádaný peníz. Vysvětlují to například nedostatečnou bonitou, kterou v hojné míře způsobují nemalé splátky půjček mimo hypotéku, nepovoleným využitím účelové hypotéky, kterou se bude ona stávající refinancovat, nebo třeba nedostatečnou hodnotou zajištění, kdy celková částka najednou překročí maximální povolenou mez LTV.

Pokud v minulosti vyloženě nezkratovali se svým splácením a jejich registry tak nejsou poznamenané závažnými záznamy, byla by pro ně škoda, pokud by se taková situace musela řešit nebankovní hypotékou. Ostatně by to za těchto okolností nedávalo žádný smysl, ani kdyby se byly bývala postavila na druhé zástavní místo, protože tuto lze půjčit do ještě nižší hranice LTV, zároveň jsou výrazně dražší a navíc bonitu odpovídající zákonu o spotřebitelském úvěru si jejich poskytovatelé musejí ponovu nárokovat stejně tak. Jelikož by tak její využití v těchto případech většinou nepřineslo žádný pořádný užitek, nezbývá, než se pokusit o bankovní řešení, které jediné představuje pro poptávajícího opravdový peněžní přínos. Ostatně hlavně proto v něm máme natolik kvalitní možnosti.

Vítězným výsledkem lze totiž označit takový, podaří-li se sjednat novou, na sazbě ještě výhodnější bankovní hypotéku, než jako je ta stávající a to v tak nadstandardní výši, že se z ní vyplatí nejenom současná, úrokově o něco dražší bankovní hypotéka, ale také všechny bez zástavní dluhy kolem ní, nebo zkrátka zůstanou peníze bokem na onu rekonstrukci, nebo jakýkoli jiný účel, který potřebujete peněžně pokrýt. Shrnete to všechno do jedné nanejvýš výhodné hypotéky a na ničem jiném tak nebudete muset jinde zbytečně přeplácet.

Přestože je v tomto ohledu zcela optimální, podaří-li se všechno zahrnout do jedné nízkonákladové hypotéky, nemoudré by bylo "ohrnout nos" nad "pouhým" refinancováním současné hypotéky doprovázeného navýšením o potřebný peníz prostřednictvím bez zástavní půjčky, která i když je sice nákladnější než sama hypotéka, stále to za to, vzhledem k momentální situaci klienta a jeho plánovanému použití, jednoznačně stojí.

Je pochopitelné, že je-li nová hypotéka zatížená vyšší sazbou, vyplácení té současné by bylo k ničemu. V takovém případě může být výhodnější ponechání momentální hypotéky a získání peněz řešením čistě bez zástavního úvěru, teda pokud je řešení bez zástavy vůbec umožněno. Pokud není a nebo je výhodnější verzí úrokově si o "něco málo" pohoršit na nové hypotéce, ale zato její zásluhou skoncovat se všemi drahými dluhy okolo ní, je příznivé celou situaci vyřešit jednou hypotékou, která je na sazbě "o něco málo" dražší.

Pokud jsou registry žádajícího v beznadějném stavu a zároveň jsou bez zástavní dluhy vysoce úročené, je jich hodně a zůstatek na stávající bankovní hypotéce není vysoký, může se samozřejmě i tak oplatit přechodné nebankovní řešení. To je však potřeba objevit v buďto nebankovní hypotéce, která se umístí na druhé zástavní místo, nebo v bez zástavním nebankovním úvěru, oproti kterému nejde do zástavy nemovitost, aby mohla zůstat netknutá v jejich porovnání stále o "metrák" levnější bankovní hypotéka, která člověku nakonec nedělá takový problém, jako drahé dluhy kolem ní.

3. a co potom ti, kteří byli vzhledem k různým okolnostem donuceni, a nebo neprokázali při výběru příliš šťastnou ruku a teď jsou v zajetí už tak drahé a navíc ještě větším prodražením hrozící nebankovní hypotéky, která teď přestavuje pro jejich nemovitost zátěž podobně jako plasty pro přírodu.

Pro některé z nich je jediným cílem zbavit se čistě této "katastrofy", přičemž peníze navíc vyloženě nepotřebují. Přestože se to děje zřídka, je u některých ona "nebankovka" visící na LV jediným dluhem, který jim zůstal.

Častějším scénářem však bývá, že nebankovní hypotéka, třebas původně vzatá na poplacení dluhů, nebývá jediným dluhem, kterým jsou obtěžkáni. Důvodem může být, že tehdy při jejím vyřízení nestačila její výše na pokrytí všech dlužných částek a tak jim ještě nějaké zůstali, nebo si vinou pozdější potřeby dalších peněz a současně nepovolení jejího navýšení "byli nuceni" následně dobrat další půjčky, které teďka dluží nejenom v různých bankách, ale také na vrub účtů nebankovních společností.

Ty bankovní pro ně sice kolikrát nepředstavují žádnou extra zátěž a tak vyplatit je není bezpodmínečně nutné, pokud na ně nezbyde, nebo bude nový dluh nákladnější, mohou zůstat. Na druhou stranu, pokud by šlo zbavit se i těchto a nahradit je něčím výhodnějším, v žádném případě by se nezlobili.

V tom častějším scénáři je ale ještě více než sama hypotéka drtí okolní bez zástavní nebankovní úvěry, které jsou často často úročeny sazbami pohybujícími se v řádech nejníže desítek procent. Kolikrát se dostanou do situace, kdy není jiné cesty, než si nadále dobírat další mikro úvěry potom použité pouze na splátky těch stávajících. Taková "šachová" finanční situaci se potom s oblibou nazývá dluhovým kolotočem, nebo také začarovaným dluhovým kruhem, kdy se z nového dluhu platí ty předchozí a lidově řečeno se tak vytlouká klín klínem.

Nanejvýš privilegovaným úkolem je, aby se ze všech těch dluhů splácela hlavně ta nebankovní hypotéka, neboť u mnohých nebankovních věřitelů kolikrát znamená pouhé jedno opoždění horentní pokuty, nebo dokonce okamžité zesplatnění, což v překladu nezřídka kdy znamená znásobení původního zůstatku na ohromnou sumu, která je navíc určená k okamžitému vrácení v její plné výši, k čemuž se často užívá různých, nepříliš komfortních vymáhacích nástrojů. Situaci pochopitelně potřebují "alespoň nějak" vyřešit dříve, než to nastane a pro neplnění smluvních povinností katapultuje dlužné částky do nebes", čímž jim nadobro odzvoní hrana, protože sehnat někde narychlo tolik peněz najednou zvládne málokdo a tak nezbyde než vzdát svojí nemovitosti, smířit se s jejím prodejem. Někteří dostanou na výběr: dobrovolně inzercí / donuceně dražbou.

Přínosným řešením zde může být právě učinění všech kroků potřebných pro první zmíněnou variantu (dobrovolný prodej) tak, aby došlo k co nejpromptnějšímu prodeji za co nejvyšší možnou cenu. Uchopí-li se potřebným postupem celý proces, jsou vysoké šance, že se tak podaří vykráčet z celé situace vítězně, na nejhůř pak, vezmeme-li to od paty k hlavě, s odřenými koleny a zaprášenými rameny, což je na danou situaci pořád přesmíru přípustné. Díky relativně krátké době tak totiž dojde k minimálnímu možnému navýšení dluhů a zároveň získání "slušného balíku" peněz z vlastněné nemovitosti, ze kterého vám ideálně ještě "něco" zbyde, případně se alespoň vymažou všechny vaše dluhy, nebo jejich nejhorší část. Přestože tak přijdete o svůj "domov", vyčistíte tak svůj štít a sic někde jinde budete moct začít "nový" život bez dluhů.

Chcete-li nadále obývat svoji nemovitost, nebo nejlépe zůstat jejími právoplatnými majiteli... Nabízí se využít některé z bankovních hypoték, nebo nebankovních nástrojů jiné povahy, které si kladou za cíl právě toto umožnit a to za zvládnutelné nákladovosti, abyste následně stejně o nemovitost nepřišli a za připodobnění "prašť jak uhoď tak pouze neskočili z "bláta do louže". Samozřejmě je k tomu potřeba splňovat specifická kritéria, která se mohou v závislosti na zvoleném vyřizujícím poněkud lišit. Nastavit celý proces ve váš osobní prospěch není žádná "hračka" a navíc to vyžaduje jistou dávku slušnosti, neboli braní vašeho dobra v potaz, na které v čistě jeho vlastním zájmu nejeden z vašich kandidátů na nebankovní řešení tuze rád zapomíná.

Klasická nebankovní hypotéka v takovém pozdnějším stádiu nemusí dávat smysl, neboť dluhy už v součtu dávají tak vysoký zůstatek, že je z ní není možné všechny zaplatit a úhrada pouhé jejich části nemusí dávat smysl, neboť by to byl vzorový scénář pro přirovnání "z bláta do louže", takzvané "polovičaté" řešení, které by zanedlouho člověka stejně dohnalo. Je však pravdou, že kolikrát lepší takové, nežli vůbec žádné. Nějaké ty zpětné leasingy, tedy "dočasné" převody na cizí osoby či firmy, mohou být pastí a posledním "hřebíkem" do rakve spíše, než že by za nimi byl záměr skutečné výpomoci a snaha o vaše budoucí znovunabytí "vaší" nemovitosti. Opět záleží na tom, kdo a jakým způsobem je vyřizuje, jak k nim celkově přistupuje, jak vysoké reflexe klientova dobra dosahuje. Nemusí se vyplatit hledat krátkodobá řešení "jenom aby" se to ještě na chvilku "ututlalo" a přitom to nakonec vedlo k ještě o poznání horší situaci. Jenomže ne každý poslouchá a dělá potřebné kroky. Ne nadarmo se zase říká: "Kdo chce kam, pomoz mu tam.", "jak do jámy voláte, tak se vám z ní ozývá.", "každého nitro jeho štěstí strůjce". Mimochodem, to poslední jsem si teď vymyslel, respektive přizpůsobil (z mého pohledu pravdivému) obrazu svému.

4. nepovažuju za vhodné pouštět se tady do řešení krajních situací, které zákonitě nastanou vždy, když není dluhový problém řešen zavčas. Takové žádosti může reprezentovat vyplacení zesplatněné hypotéky či půjčky, exekuce, insolvence nebo dražby.

Ty všechny většinou mají společného jmenovatele, kterým je pozdní započetí snahy o vyřešení předchozí neblahé peripetie s daným dluhem. Přestože i u těchto vynakládáme úsilí k nalezení klientsky co možná nejpříznivější hypoteční cesty a můžeme se v tomto ohledu pochlubit znatelnými úspěchy, bude lepší, když si, jste-li obtěžkáni podobně závažným závazkem, přečtete přesně zacílené informace pojednávající čistě na toto téma na tomto odkaze: www.dumdluhu.cz/vyplaceni-exekuce.

Nekoresponduje to totiž se zaměřením tohoto článku, který má pojednávat, nebo přinejmenším polemizovat primárně na téma refinancování hypotéky ve fixaci a mimo (vně) ni.

---

Neochuďme se "hned ze startu" o 1 "horký TIP":

Na jak dlouho si natáhnout fixaci u bankovní hypotéky?

Pokud zrovna stojíte na prahu sjednání nové bankovní hypotéky, nebo prodlužujete fixaci. Zvolte si maximální délku fixace. Ne, není to příkaz. Ale protože jsou v současné době úrokové sazby stále na svém historickém minimu, je to z ekonomického hlediska nanejvýš vhodné.

Přestože banky zavádějí do praxe zvyšování úroků souměrně s rostoucí délkou zvolené fixace, lze vzhledem k ekonomickým okolnostem s větší jistotou předpokládat, že se dočkáme razantnějšího růstu úroků ve zvoleném časovém rámci.

Proto se nezdráháme vydat univerzálně platící doporučení:

"Čelíte-li nyní, na začátku roku 2021 podobnému rozhodnutí týkajícího se zvolení délky nového fixačního obdobím, nezdráhejte se "zakliknout" onu nejdelší možnou, klidně desetiletou variantu."

Výjimečně doplácet nejspíš budete moct dle svých příjmových možností a svobodného uvážení kdykoliv si umanete tak jako doposud a tak bude výsledkem, že za období přeplatíte minimální množství vlastních peněžních prostředků. Tedy pokud banky "na oplátku" neodstoupí od garance podržení totožného úroku dané fixačním slibem v případě výrazného celoplošného zvýšení úrokové hladiny a nějakým záhadným způsobem se naopak neuchýlí za uplatnění kréda "jak vy, tak my" k nečekanému zvýšení zafixovaného úroku. To by se podle všeho nemělo stát a stejně to nejspíš nemáte jak ovlivnit, takže to na tomto tipu velice nic nemění.

Měl by tak při hromadné honbě za nejnižším možným hypotečním přeplatkem pomoct každému kromě těch, kteří jsou skálopevně přesvědčeni o uskutečnění svých budoucích plánů doplatit hypotéku nebo její větší část v kratším čase, než který znázorňuje v tabulce jednotlivých fixačních variant kolonka s kratší fixací zvýhodněná nižším úrokem. Jinými slovy hodláte-li splatit celou hypotéku, nebo její větší část dříve, než nastane výročí zvolené fixace, bude vyšší úrok spojený se (v tomto případě) zbytečně dlouhou fixací pochopitelně na škodu. Podobně by představovala peněžní znevýhodnění, pokud by úroky nadále klesaly, nebo stály dlouhou dobu na jednom místě.

Jelikož ale:

I. předpokládáme, že většina běžných smrtelníků bude v tomto složitém, COVIDEM okleštěném období ráda, když dokáže řádně splácet, natož aby podnikala nějaké velké akce s výjimečnými platbami, či dokonce jednorázovým doplacením

II. zároveň nabýváme přesvědčení o brzkém započetí postupného nárůstu úrokových sazeb

mělo by být pravidlo nastavení maximální fixace většinově vhodným doporučením.

Jak jsme zmínili v přechozím článku, spíše je v tomto ohledu radno si pohnout, dokud se banky nerozhodnou dlouhé fixace zrušit úplně.

---

Jen tak mimochodem...

abychom nevynechali sebestřednou reklamní pauzu zhruba v půli textu...

Svedeme konat ve prospěch každé z těchto skupin. Naší doménou je dosahovat signifikantního zvýhodnění daného dluhového zatížení.

Nutno si však pokorně přiznat, že podobně jako terč šipky většinou přitahujeme typy lidí, kteří se nacházejí v poněkud tíživější situaci, načež nelukrativnost jejich "maličkostí" pro banky kvůli zhoršenému stavu různých sledovaných ukazatelů jim zabraňuje získat tolik potřebné hypoteční úvěrování.

Jelikož se bezproblémoví lidé jaksi neobtěžují nás oslovovat pro kvalitní vyřešení jejich standardních požadavků a raději se v tomto ohledu spoléhají na svoji banku, nebo poradce, osud tomu nejspíš chtěl, abychom se naučili pracovat a nacházet přínosná řešení i pro ty nějakým tím problémem oplývající a tím pádem "méně" zajímavé jednotlivce, které ostatní většinou odmítají, neboť si nimi většinou nevědí rady, nebo pro ně mají jen taková řešení, která je dostanou z "louže do bláta".

Dominantní část našich klientů tak většinou přinejlepším spadá do druhé jmenované skupiny s tím, že nezřídka kdy se ocitají ve třetí a nejhůře pro ně také ve čtvrté. Velice častými požadavky jsou tak konsolidace a refinancování dluhů se závažností na škále od 2 do 4. Spojuje je společná vlastnost, kterou je určitá komplikovanost, kvůli které jim banka nevyšla vstříc. Ta je důvodem, proč hledají alternativní úvěrovou cestu a za tímto účelem to "zkoušejí" u nás.

My se pravidelně přemáháme, abychom se s tímto zadáním obstojně popasovali, jak tomu velí naše profesní povinnost a nejlepší svědomí tak, aby za naší asistence vykročili správným směrem a bylo jim tak umožněno pocítit finančně oboustranně uspokojivý efekt v cíli společné cesty.

Jinými slovy to nezabalíme, dokud nedosáhneme společného vyvrcholení dosažením vztyčené vlajky, která znázorňuje pe... něžně přívětivý výsledek.

Přihlášky pro neochuzení se o tento neopakovatelný zážitek si můžete objednat: ZDE

Devět z desíti úvěrových specialistů doporučuje si pospíšit, než se pro velký zájem a omezené množství vypaří jako "vakcíny na COVID".

To aby se vyvolal dojem hromadného schválení dokonce odbornou veřejností a časově i množstevně limitovaného statku, čímž by vznikla lidská potřeba k okamžité akci a zamezilo se tak aplikování mezi lidmi všeobecně oblíbeného nešvaru v podobě odložení aktivity na později, jinými slovy na nikdy. Přestože se jedná o souhrn hned několika doslova manipulativních technik, můžete se s nimi hojně setkat napříč celou tržní ekonomikou a my je užíváme s dobrými úmysly, tedy i pro váš osobní prospěch.

---

Přiznejme si bez bázně...

Člověk chce (z)refinancovat svoji hypotéku, jenomže...

V hypotečních smlouvách se zavázal, že po celou délku fixačního období nebude s hypotékou "nijak nehýbat". Dal slib věrnosti té či oné bance a na oplátku od ní dostal slib o neměnnosti úroku. Na jeho základě mu garantuje, že mu po celé toto období "podrží" stejný úrok, i kdyby začalo slunce vycházet na západě a vývoj úrokových sazeb na trhu mezitím nabral jakýkoli směr.

Kromě jistoty jeho neměnnosti bez ohledu na vývoj úroků na hypotečním trhu je taky možné, že jste zásluhou zvolení delší doby fixace na pět, sedm, nebo dokonce deset let získali onehda slevu na sazbu. Není vyloučené, že vám taky bylo tehdy nabídnuto vstřícné gesto, kdy jste s každou dvanáctou, v řadě řádně uhrazenou splátkou mohli ukrojit ze svého kapitálu klidně celou čtvrtinu zůstatku a hypotéku o ni ponížit posláním výjimečné splátky.

Ale nic není jen tak pro nic za nic a také sama banka se vždy hodlala řídit heslem "něco za něco". Avšak jediné, co jsme za to měli oželet, čím jsme měli "přispět do placu", byla dočasná absence absolutní svobody v rámci doplacení většiny získaných peněz, ke které se pochopitelně řadí i jejich úhrada od jiné banky. Za tento benefit po vás byl na oplátku vyžadován "čestný příslib" ve finále stvrzený podpisem hypotečních smluv, který zněl poměrně jednoduše:

"Se svojí hypotékou zůstanu u vás "zaparkovaný" po celou dobu dojednané fixace bez ohledu na vývoj (pochopitelně případný pokles) úrokových sazeb se spokojím s výší té zafixované, kterou budu řádně splácet prostřednictvím stanovených měsíčních splátek. Tak se zavazuju konat, dokud nás konec fixce nerozdělí."

Přinejmenším já osobně jsem ještě donedávna žil v přesvědčení o stoprocentní pravdivosti tohoto tvrzení a považoval ho tak za skutečnost. Ale je tomu skutečně tak v roce 2021, nebo se dá se zcela beztrestně, tedy bez jakéhokoli peněžního postihu přejít i ve fixaci do jiné banky?

Otázka nezní, jestli to současná banka člověku umožní. Je totiž navýsost jasné, že se tak stane. Žádný věřitel totiž nesmí v "moderní" úvěrovém prostředí bránit svému dlužníkovi ve svobodném doplacení jeho závazku. Na to nemá ponovu vliv, kde nabere zdroje k tomu posléze použité, nebo v jaké fixační fázi se nachází, tedy jestli je před jejím koncem, to znamená v jejím v průběhu, nebo mimo její dosah.

Za určitých okolností ho od toho však může odradit třebas cifrou k úhradě, která může dosahovat natolik obskurních výšin, že si to po jejím zjištění sám dlužník zčistajasna rozmyslí.

Za trefnější tak lze označit dotaz: "Jestli za to bude pokutováno a pokud se placení nevyhne, kolik do koruny si za to bude banka nárokovat, z čehož si dlužník dokáže snadno odvodit pro něho to zdaleka nejpodstatnější: jestli se to konkrétně jemu vyplatí, nebo si na úprk nechá zajít chuť, stáhne svoji žádost na "refinanc" a uvolí se nadále pokračovat v dosavadním splátkovém režimu.

Poměrně prostou odpovědí je, že se to nedá paušalizovat, tedy shrnout do jedné univerzálně platné odpovědi. Odlišný přístup je totiž uplatňovaný především v závislosti na druhu závazku a datu uzavření jeho smlouvy.

Avšak pravidlo, které je pevně vryté do pravidel na hypotečním kameni a ze zákonné vůle celoplošně uplatňované všemi poskytovateli napříč bankovním i nebankovním sektorem, zní následovně:

U podnikatelsky zaměřených hypoték a obecně všech (i těch spotřebitelských) smluv uzavřených smluv před rokem 2017 a následně nijak neaktualizovaných to totiž může prakticky jakákoli suma, kterou vám věřitel odvisle od smluvních podrobností vystaví.

Kdežto u všech smluv pojednávajících o spotřebitelské hypotéce jsou to pouze účelově vynaložené prostředky, které si banka může dovolit nárokovat.

Ty by řádově neměly přesáhnout nižší jednotky tisíc, kdežto u spotřebitelských smluv uzavřených před rokem 2017 a všech podnikatelských hypotečních úvěrů to bývají celá procenta z dlužné jistiny.

Obecně platí, že náklad účtovaný za doplacení jakékoli spotřebitelské hypotéky sjednané nebo aktualizované po tomto roce nesmí bez ohledu na fixaci v žádném ze známých případů přesáhnout 1% ze zůstatku, řečí peněž 50 000 Kč a to jak u bankovní tak nebankovní varianty.

O pravdivosti těchto tvrzení byste se ostatně měli přesvědčit na "vlastní hypotéku" co nevidět a přesné vyčíslení vašeho peněžního postihu za toto předčasné "sběhnutí vyzjistit" přímo od svojí banky. K tomu stačí položit vaší bance dotaz na náklady za předčasné splacení třeba hned k následující měsíční splátce. Bude-li mlžit, nebo se dokonce zdráhat odpovědět, zažádejte si o vyčíslení svojí hypotéky k momentální fázi splátkového kalendáře pro případ, že byste se rozhodli pro předčasné splacení. Toto je povinen vystavit každý věřitel a to "neprodleně", zkrátka do několika mála dnů.

Nakonec nikdo jiný vám to nemá šanci říct tak přesně jako váš věřitel, který zná veškeré podrobnosti týkající se vaší smlouvy a skoncovat tak s veškerými nejasnostmi. Nebo se chcete tvářit, že snad nehodláte porušit svoji část dohody? Proč jinak byste četli tento článek, jestli nad tím pro dobro svojí peněženky přinejmenším nezvažujete?

No a proč taky ne. Kde člověk ušetří, tam. Když teď člověk vidí ty úroky padat jako "nenávistné proslovy v komentářích", tak by "do zaječích" přece jenom nakonec i vzal a to nejenom přechodem na jinou hypotéku ale i národnost. "No a co, snad nebude dobrovolně přeplácet na hypotéce, zbytečně tak prakticky vyhazovat peníze z okna a krmit už tak bohatou banku?!" vyargumentuje si takové sklony nejeden jedinec.

Pro klid duše: ano, mým záměrem je lehce moralizovat, ale přestože se to tak může mnohdy jevit, nejsem v tomto ohledu žádným zastáncem bank a už vůbec od nich za takové názory nepobírám žádné benefity. Jen se snažím balancovat a hledat pravdu tam někde mezi, kde se většinou nachází.

---

Chvilka morálky:

Sice nemůže popřít skutečnost, že byl taktéž svojí současné bance ze "srdce" vděčný za to, že se k němu tehdy neotočila zády, naopak zachovala nevídanou vstřícnost a slušnost při jednání... Jenomže to bylo kterýsi den v minulosti, na které nejednomu jedinci už jaksi nesejde, hlavně jedná-li se o peněžní prospěch. Ve jménu zisku je ochoten projevit známky značné zapomnětlivosti ve vtahu k jakékoli formě mravnosti.

Výsledkem toho je odstřihnutí od minulých událostí a pocitů, jakoby nic neznamenaly a snad nikdy ani neexistovaly. Výsledkem toho jsou často akorát tak poměrně vážné emoční blokády, poruchy osobností a z toho pramenící budoucí problémy a neštěstí. "Minulost je mrtvá, zapomeň na ni, jsi nový člověk, soustřeď se pouze na svoji budoucnost, na své přání, tužby, potom si je přitáhneš...!" hlásají mnohé moderno motivační proslovy.

Jenomže to jsou podle mě zásadní bludy, dezinformace a projevy pomýlenosti, které vychází z naprosté neznalosti fungování skutečných vesmírných pravidel. Žádná z událostí, kterou jsme si prošli, ani emocí, které jsme přitom pociťovali, nás nepotkala náhodou. Měla otevřít naše obzory, něčemu nás naučit, zavdat příčinu našemu zmoudření. Jak jsme se k ní tehdy postavili, jaké vnímání se s námi vleče až doteď, tzn. jak na ni zpětně pohlížíme, to všechno nás utváří v přítomnosti.

Dokonce nám byla dána možnost "cestovat časem" a pomocí živých vzpomínek si vybavovat nejenom prožívané situace a to jak ty traumatické tak i radostné, ale taky naše emoce, které jsme při nich pociťovali. Díky tomu je nám taky zpětně umožněné přehodnocovat svůj pohled, přijímat prožité situace a pocity, harmonizovat tak svoje momentální "bio pole", pozitivně působit na svůj pocitový obraz v přítomnosti a tím pádem taky události nastalé v budoucnosti. S lehkostí přijímat to, co přichází, jako dané "z hora", dějící se v náš prospěch. To nepříjemné nám natavilo zrcadlo, nutilo nás k růstu, změně, pochopení, větší moudrosti, vlídností... Z toho za odměnu naopak příjemného můžeme naopak čerpat sílu a nacházet svoje já.

Vše bylo, je a bude tak, jak mělo, má a bude mít být, kdy vždy se jednalo o nejvhodnější variantu pro nás vzhledem k našemu vnitřnímu nastavení a předurčení. Přítomnost je bod našeho přesunu po "přímce" z minulého do budoucího "stavu", které se navzájem prolínají a ovlivňují. Obě jsou podobně důležité. Záhadná budoucnost k nám postupně přichází v podobně přítomných okamžiků, stačí zavřít oči a jsme na základce v druhé lavici napravo. Na všem nakonec záleží. Jakékoli ulpění nebo blokáda na z těchto úrovní nemá dobrý vliv na naši dnešní pohodu a ani zítřejší osud.

Je úlevné, uvolňující a zároveň povzbudivé překlopit si do sebe na toto potřebný pohled a díky lépe vnímané, zpracované minulosti dosahovat větší harmonie, štěstí v přítomnosti. Přehnanou lítost nad minulostí, kritikou sebe či okolí, upnutí na budoucnost, přání, tužby a nebo obavy z ní... je dobré přehodnotit, přijímat jako předurčenou, s důvěrou odevzdávat, dávat pryč. Přijmout vše přicházející jako " z hora" dané. Nesměrovat protesty a nedůvěru do sebe a svého okolí. Jsme vedeni, ""vesmír"" nám posílá do cesty překážky, bolesti, radosti, odměny odvisle od našeho vnitřního nastavení, stavu, osudu. "Proč se mně to děje, co ve mně vězí, v čem mě to má změnit, co mně to má naučit?" Jsou žádoucí otázky s primárním zaměřením na sebe a strůjce všeho bytí. Namísto lítosti, ustrašenosti, urážlivosti, žárlivost, ukřivděnosti, nenávisti prosazovat upřímnost, pokoru, pochopení, smířlivost a jakousi "láskyplnost". Stačí prostě jít, dělat teď jak nejlépe dokážeme, řešit co svedeme ovlivnit, ostatní spíše s důvěrou vypouštět, přijímat přicházející věci, snažit se prosazovat svoje vnitřní představy na vnější úrovni, ale nepouštět si nežádoucí balast do svého nitra, usilovat o neustálé vlastní přibližování se čistotě, nezávislosti, nebojácnosti, lásce, naplňovat se příjemnými pocity a dát přednost pozitivním emocím, prosvětlovat jimi svůj emoční obraz... Potom bude mít to teď úplně jiné grády a věřím, že i naše budoucnost. Na jemném plánu hraje má každá minulá událost svoji váhu. Nekurvěme si karmu.

---

3 doporučení:

1. Jak nejlépe zjistit zůstatek na svojí hypotéce:

Ano, lze uplatnit zlaté pravidlo: Otevřete složku, ve které se nachází vámi podepsané hypoteční smlouvy, nalistujte si úsek, kde se píše o fixaci a pozorně čtěte. Pokud ani z toho nebudete dostatečně moudří a představa, o kolik peněz si od vás banka za vyplacení ve fixaci řekne, nezíská konkrétních rozměrů... Obraťte s dotazem přímo na hypoteční centrum dané banky, nebo na bankéře, či makléře, který vám při vyřízení hypotéky asistoval. Pokud vám nesdělí, že obnos k navrácení se rovná cifře zobrazující se ve vašem internetovém bankovnictví a zároveň se neuráčí sdělit vám přesnou částku, kterou po vás bude chtít banka zaplatit v případě, že se rozhodnete přesunout svoji hypotéku ve fixaci jinam, tak už nevím. Každou by totiž k dodání tohoto vyčíslení měla vést zákonná povinnost.

Zjistit si celkovou částku k navrácení a z té obratem vyvodit případné navýšení za předčasné splacení, to je nakonec naprostý základ a krok číslo jedna, bez kterého jakákoli další snaha postrádá smysl. Vyhodnotit si, jestli je pro vás refinancování nejenom v době fixace výhodné, nebo nevýhodné, můžete jedině tehdy, jakmile budete znát veškeré náklady, které byste za to museli svému věřiteli v současné době zaplatit. Až tehdy si můžete relativně jednoduše spočítat, jestli je pro vás levnější variantou zůstat u ní a nadále splácet hypotéku alespoň do doby skončení fixace, nebo je z celkového hlediska méně nákladné ji převést do jiné banky, která zrovna nabízí tu nejníže úročenou hypotéku na trhu.

2. Jednoduchá pomůcka, když chci vědět, jestli se mně refinancovat vyplatí:

Když si chcete spočítat, jestli je právě pro vás převedení hypotéky správným krokem pro vaší peněženku, dejte si vedle sebe 2 hromádky:

1. Kolik zaplatím na všech poplatcích za doplacení současné hypotéky a za vyřízení nové hypotéky?
2. Jaké úspory bych dosáhl na placení nového úroku alespoň za takové za období, než mně skončí fixace na stávající hypotéce? Jste-li optimisté, můžete si úsporu srovnat i na celé fixační období nové hypotéky. Nicméně zatím nevíte, jak se budou úrokové sazby počínaje zítřkem vyvíjet, ani kde zrovna budou v době, kdy vám na současné hypotéce fixace skončí. Třeba vyrostou vysoko nad a potom by byla úspora podstatně vyšší, než kdyby třeba nadále padali a v době ukončení vaší fixace současné hypotéky byli ještě níž, než dnes. Ale protože budoucí vývoj úroků je věc nejistá, je dobré ji za tímto účelem srovnávat jenom do ukončení fixace stávající hypotéky. Do té doby totiž jasně víte, kolik byste na ní přeplatili v porovnání s novou hypotékou.

Pokud je výsledek zadání poněkud primitivní slovní úlohy číslo 1 vyšší než u 2-jky, tehdy by vám refinancování současné hypotéky v daném bodě fixace nepřineslo žádný ekonomický užitek. Je proto poněkud bezpředmětné nadále se o něho pokoušet.

Pokud je naopak částka za rovná se u jedničky menší než u dvojky, bude pro vaši peněženku jednoznačně blahodárné refinancování realizovat. Za dobu do skončení stávající fixace tím totiž docílíte úspory XY oproti vaší současné hypoteční verzi, takže stojí za se o sjednání nové hypotéky minimálně pokusit.

Nakonec nikdo netvrdí, že se z vás nemůže stát expert na refinancování ve fixaci a padnou-li úroky zase o poznání níž, nesvedete si zanedlouho novou hypotéku zase "zrefinancovat" jinam. No a pokud naberou opačný směru a půjdou naopak nahoru, budete rádi za každou sníženou desetinku, které jste dosáhli, i za každý rok fixace, který jste vyhandlovali navíc.

3. Nikdo vám nemůže garantovat, že nová hypotéka dopadne:

Mějte na paměti, že nikde není psané, že vám ji její poskytovatel taky poskytne. Může to zhatit negativní záznam v registru, nebo třeba nedostatečná bonita, i když je pravdou, že ta by v případě refinancování nemusela hrát roli, respektive nemusel se za určitých okolností dokládat příjem. Ale znáte to... Je to banka od banky a proto není možné v tomto směru nějak paušalizovat. Kritérií, které při vyhodnocení žádosti sleduje, jsou mraky a nikdy dopředu nevíte, co jí přeletí "pod nosem", jakou strategii právě zastává, na čem bazíruje momentálně nejvíce.

Rozhodně to proto není na místě začít počítat zajíce před honem, tedy skálopevně počítat se sníženou splátkou, generovanou úsporu, nebo si dělat velké plány s penězi získanými navíc (pokud o ně plánujete zažádat), ihned po tom, co uvidíte banner nebo jinou formu reklamy s nabídkou atraktivně nízkého úroku. Podobně se nemusí vyplatit vystupovat suverénně ve svojí současné bance a třebas si tak ještě nechtě nadělat nepřátele. Raději si připusťte fakt, že dokud nejsou podepsané hypoteční smlouvy, vždycky hrozí, že se se vaše snahy mohou na něčem zhatit a celá akce nakonec může regulérně ztroskotat.

Zadruhé ten reklamní úrok bývá často obestřen kouzelným slůvkem "od" a je tak otázkou, kam až se v realitě vyšplháte. Navíc dodatečné náklady, které bude nutné vynaložit mimo úrok, bývají mistrně obestřeny rouškou tajemství, přestože některý většinou bývá někde uschován a potají zmenšuje atraktivnost nabízeného řešení.

Zatřetí jste ještě nedostali vyjádření ze současné banky, vždycky se může objevit nějaký ten nechci říct zádrhel, protože pustit vás banka musí, ale dodatečný náklad, který opět zapříčiní padnutí vašich koutků. To se potom může kolikrát jevit jako vhodnější verze nadále platit současnou hypotéku.

---

Chybu neuděláte, když se ozvete. Společně s námi máte dobré šance, že pro vás nastavíme řešení tak, aby do sebe všechno zacvaklo a převod doprovázelo minimum nákladů.

Nikomu nic dopředu neplatíte, ani vás současná banka nevyžene, jenom protože jste dali dotaz na zůstatek. Pokud se nakonec ukáže, že refinancovat nedává ekonomický smysl, vše prozatím zůstane při starém, jen mineme trochu sil.

Za každou snahu sklidíte plody. Budete bohatší o kontakt na přiděleného specialistu, zkušenost a spoustu cenných informací, které vám budou při budoucím refinancování přínosem.

---

Trocha minulosti

aneb

Co hrálo u "refinancu" důležitou roli DŘÍV a především, co je směrodatné DNES:

Dřív to bylo relativně jasné:

Není tomu tak dávno, alespoň co jsem zachytil ze svojí perspektivy, kdy bylo potřeba připravit se na pořádné placení za dorovnání hypotéky ve fixaci. Bylo přitom jedno, co přesně, z jakého popudu a jakým způsobem jste hodlali udělat. Na hypotéku jste prostě ve fixaci neměli co sahat a tečka. Opak znamenal placení a to výrazné. Pravidla byla v tomto směru psaná pevnou rukou nikoliv vycucaná z prstu. Zavázali jste se slibem a ten byl považovaný za "svatý". Jeho porušení proto vedlo k citelným pokutám.

Fixací jsme se dřív jednosměrně zavázali, že na hypotéku v daném období nesáhneme, natož abychom ji směli vyplatit hypotékou nabytou od jiného věřitele, ke kterému bychom tímto refinancovali. Pokud bychom tak hodlali učinit v průběhu fixační doby před rokem 2017, neminuli by nás pravděpodobně "výživné" sankce za porušení podmínek vztahujícím se na vyplacení v průběhu uzavřené době fixace.

Vyjádřeno v číslech bývaly různě vysoké a závisely na individuálním postoji upřednostněné nebankovní nebo bankovní firmy a na přesných parametrech hypotečních smluv. Jednou si naúčtovali klidně 10 % z celkové dlužné částky (jistiny), jindy bylo zapotřebí uhradit všechen zbylý úrok, který bychom do řádného skončení fixace jinak zaplatili. V překladu se nejednalo o nic jiného než o úhradu ušlého úroku, tedy obnosu rovnému součtu procent z dlužné částky, které bychom v případě dostání dohodnuté fixace jinak zaplatili.

Pokuta za předčasné doplacení se tak klidně mohla vyšplhat až do výše několika stovek tisíc korun, společně s čímž dlužníka většinou promptně přešla chuť na provádění kroků spojených s převodem hypotéky jinam. To už se většina uvolila raději vyčkat na výroční fixace.

Nutno podotknout, že těmto sankčním opatřením stále neodzvonil "umíráček" a tak se s nimi můžeme nezřídka kdy setkat ještě i dnes. Pravidla celoplošně platné před prosincem roku 2016 se totiž přenesla a nadále tak platí u smluv předešlého data. Před tehdejšími Vánoci totiž přišla v platnost novela zákona o spotřebitelském úvěru, která měla mimo jiné za následek výrazné rozvolnění omezení týkajících se "nemožnosti" předčasného splacení.

Uzavřeli jste tak hypoteční smlouvu před tímto datem a od té doby ještě neprošla nějakou významnou obměnou, to především znamená, že jste od té doby neprodloužili fixaci? Potom je velmi pravděpodobné, že jedete stále podle starých pravidel a předčasné splacení či refinancování jinam nebude žádná finanční formalita. Stejně tak máte nejspíš smůlu, pokud jste se uvrtali do podnikatelské hypotéky, která podléhá dodneška nijak nepozměněnému zákonu o podnikatelském úvěru.

Počínaje rokem 2017 se v tomto ohledu začala všechna toto striktní opatření rozvolňovat novelou zákona o spotřebitelském úvěru. Na příslušné zpoplatnění mělo najednou kromě termínu uzavření smlouvy, doby zbývající do uplynutí fixace a názvu konkrétní banky podstatný vliv taky to, jak k samotnému doplacení hypotéky došlo. Tím měl básník jakoby namysli to, z jakých zdrojů jste čerpali peníze k doplacení současné hypotéky.

"Tak moment, co je komu do toho, kde na to naberu peníze? Zkrátka to chci vyplatit a tečka." Tak s takovou argumentací byste zpočátku byli bývali nepochodili.

Začalo se poněkud zlehka a nejdříve se rozlišovaly tyto 3 základní varianty předčasného splacení ve fixaci podle jednoho ze způsobů, jakým jste získali k tomu potřebné peníze:

1. z vlastních zdrojů, které jste naplnili například prodejem jiné nemovitosti, jiné věci, soukromou půjčkou, úspěšným "kšeftem" v podnikání, nebo třeba v loterií. Zkrátka a jednoduše použijete k doplacení stávající hypotéky ve fixaci vlastní kapitál.
2. z prodeje zastavené nemovitosti. Doplacení vaší hypotéky ve fixaci, kdy peníze k tomu potřebné získáte prodejem zastavené nemovitosti, by mělo být umožněno také kdykoliv a za podobných sankcí jako v bodě 2.
3. refinancováním (převedením) hypotéky k jinému věřiteli, což je právě to, o čem je zde řeč. Zde jsem žil v deziluzi, že si banka může nárokovat pokutu za porušení smluvních podmínek a doplacení hypotéky ve fixaci "jako za starých časů".

Tehdy jsem se domníval, že v prvních dvou případech vás mohou pokutovat maximálně oním 1% sankčním poplatkem se "zastropovanou" částkou do 50 tis Kč. Přičemž mělo být jedno, v jaké fázi fixace se nacházíte, tedy kolik času zbývá do jejího ukončení. Dokonce jsem přesvědčený, že tomu tak jednu dobu i bylo. Třetí zmíněný sem považoval za vysoce nákladný krok postrádající sebemenší ekonomický význam, pokud se člověk nenacházel v prokazatelně špatné finanční situaci, takzvaně v existenci ohrožující chudobě. Jednu dobu se totiž mluvilo o tom, že v takovém případě musí být dlužník z hypotéky "propuštěn" bez ohledu na fixaci zcela bezplatně.

Pokud jste se plánovali "zbavit" bytu, domu, nebo třeba pozemku, na kterých zástavní právo zafixované hypotéky vázlo, ať už kvůli zamýšlenému stěhování (třeba za lepší prací, blíž do přírody...), ekonomické výhodnosti (ceny nemovitostí jsou nahoře a proto ji chcete zpeněžit), nebo z jakékoli jiného důvodu... Neměla vám v tom banka jakkoli bránit a účtovat si poplatek vyšší než 1% z maximálně 5 mil Kč hypo, poté již "zdarma".

Při snaze o refinancování ve fixaci jsem se domníval, že si banka může za takové rozhodnutí nárokovat například paušální pokutu například 5 až 10% ze zůstatku na hypotéce, že se zde jede podle starých pravidel a refinancování hypotéky v době její fixace zkrátka není možné bez takto horentních pokut. Nebo že se pokuta rovná zmíněnému úroku, který jste měli ve fixaci zaplatit a o který jste tak banku tímto krokem připravili. V pokutování, že se liší "banka od banky" a zohledňuje přitom, kdy byla hypotéka uzavřená, kolik času zbývá do ukončení fixace, o jaký druh se jedná, či kolik je na ní dlužno. Mohl to být celý úrok, který byste zaplatili za dohodnutou dobu fixace, o který banku takovým krokem připravíte.

Kdy přesně to všechno vzalo za své? Nemám ponětí. Každopádně dneska už je tomu docela jinak a nutno říct, že v dobrém slova smyslu. Došlo totiž k celoplošnému zavedení pravidel, zpřehlednění a celkovému zlevnění.

To znamená, že dneska byste to měli v mnohých případech mít skoro ZADARA:

Obávám se ale, že spousta lidí, stejně jako i donedávna já, žije nadále v přesvědčení o pravdivosti výše uvedených přeludů a dezinformací, které se šíří éterem spíše pro zmatení, neboť je poměrně složité dovědět, jak se věci ve skutečnosti mají.

Za předčasné splacení spotřebitelského úvěru si půjčující obecně nesmí naúčtovat větší obnos než 1% dlužné částky, které navíc nesmí peněžně přesáhnout částku 50 000 Kč. To znamená, že u hypoték přesahujících 5 ti milionovou výši toto procento klesá s každou jednou "stokorunou" navíc. U bank se dokonce i v průběhu fixace většinou setkáte pouze se zmíněným urovnáním účelově vynaložených prostředků. Avšak aby tato pravidla platila, musí být hypoteční smlouva bez následné úpravy uzavřená před datem novelizace tohoto zákona, tedy před 1. prosincem 2016.

U smluv uzavřených či aktualizovaných po prosinci 2016 je sice na individuálním posouzení každé z bank, jak bude vyplacení ve fixaci pokutovat, nicméně si za to může účtovat poplatek pouze na pokrytí administrativních nákladů. Jinými slovy...

Vzhledem k tomu, že se s fixací setkáte u málokteré nebankovní firmy, považuju za podstatné, že by vám neměli "napálit" víc než 1% pokutu.

Co musíte splnit, abyste jste měli možnost ve fixaci (nebo i mimo ni) vaši hypotéku předčasně kdykoli doplatit a nemuseli za to zaplatit víc, než administrativní poplatek v řádech několika stovek korun.

Musí vaše hypotéka:

1. být vedená jako spotřebitelská nikoli jako podnikatelská
2. být podepsána počínaje 1. prosincem 2016 nebo mít po tomto datu alespoň prodlouženou fixaci
3. byla již hypotéka kompletně vyčerpaná

Pokud splňujete všechny tyto body, můžete být při jednání s bankou poměrně sebejistí, neboť by si po vás za předčasné doplacení ve fixaci neměla nárokovat pokutu přesahující účelně vynaložené náklady. To jsou spíše administrativní výlohy, které se jí s refinancováním pojí, takže by pochopitelně měly dosahovat přívětivých než nějakých horentních výšin. To by mělo ponovu platit bez ohledu na typ banky, dobu zbývající do konce fixace, zároveň na to, jakou její část hodláte splatit, jestli část formou výjimečné splátky, nebo celou jednorázovým splacením, přičemž by neměl být uplatňován různý metr podle toho, kde peníze na splacení seženete. "Konečně už je to čistě Vaše věc!".

Tato pravidla se vztahují na celý trh se spotřebitelskými úvěry, pod který patří bankovní a nebankovní firmy, takže pochopitelně platí i pro nebankovní hypotéky, což jsou pro lidi, kteří na nich dluží, jednoznačně povzbudivé zprávy, neboť právě "nebankovky" měli dříve časté sklony "napařovat" za předčasné splacení vyložené "nechutnosti".

Administrativní (účelně vynaložené) jsou náklady, které ve spojitosti s vyplacením vaší hypotéky musela banka nebo nebankovní společnost vynaložit. Za ty je možné považovat náklady na zaměstnance, tisk, notáře, poštu či telefon. Asi sami vnímáte, že by takové položky neměli dosahovat desetitisíců, jako že by se spíše měly rovnat nanejvýš několikatisícových položek.

Jednorázové doplacení:

Ve všech těchto třech případech je samozřejmě řeč o jednorázovém doplacení kompletně celé hypotéky do poslední koruny jejího zůstatku. Nehraje při tom roli, jestli tak učiníte v době její fixace nebo mimo ni. Refinancovat jenom část hypotéky pod křídla jiného věřitele... Nebo zaplatit pouhou část hypotéky z prodeje nemovitosti, která oproti ní slouží jako zástava... To samozřejmě není možné.

Výjimečná splátka:

Stejná pravidla na druhou stranu platí i v případě, že budete chtít poslat jakoukoli část hypotéky, tedy takzvanou výjimečnou splátku. I na její provedení totiž máte nárok kdykoli a za poplatek rovný administrativním nákladům. Takže když budete mít nějaké svoje peníze navíc, můžete jimi bez starostí umořit část dluhu na hypotéce. Ne čekat 12 měsíců a podobně...

Fraška zvaná "dokonce až 25% můžeš doplatit každý rok zdarma":

V této souvislosti nechápu solidárně se jevící nabídku, že klientům banka dává možnost doplacení až 25% z jistiny zcela zdarma i ve fixaci vždy po 12 ti měsících řádného splácení. Proč bylo oněch 25% výjimečné splátky co 12 řádně uhrazených splátek po sobě takové terno. Když teď vlastně může člověk poslat peníze navíc v režimu kdy chce, kolik chce, bez ohledu na fixaci. A může ho to stát maximálně administrativní náklady věřitele v řádech stokorun.

Nejsem si jistý, jestli sem zaspal dobu a banky s touto tolerancí přišli hned v době zavedení nového úvěrového zákona. Nebo jestli tuto absolutní benevolenci k termínu vyplacení jejich hypotéky museli zavést až na přelomu září/říjen 2018, kdy se dělali určité úpravy. Tehdy se zaváděli pravidla omezující bonitu zvané DTI a DSTI, tak možná přišli i s tímto velice levným doplacením ve fixaci. Ve svojí podstatě je to jedno.

Důležité je, že víme, jak přesně je tomu dnes. Takový přístup by přitom měly zastávat všichni poskytovatelé na trhu. Bez ohledu na to, jestli pocházejí z bankovního nebo nebankovního sektoru. Je plně dostačující, aby byly splněný 3 výše uvedené podmínky.

Není to celé "tak trochu" zbytečné divadlo:

I když bych si vsadil na to, že spousta lidí toto netuší. Refinancování ve fixaci považují za prakticky nemožné, nebo administrativně náročné. Rozhodně žijí taky v domnění, že je to velice nákladná záležitost. "Proč jinak by banka dávala fixaci? Vždyť to nedává smysl." Taky se mně to zdá zvláštní, ale dle všemožných zdrojů je tomu tak.

Potom je otázkou, jestli by vám banka "děj se co děj" musela podržet úrok, kdyby se rapidně zvýšily úroky na trhu. Jestli bude muset dodržet svojí část domluvy o neměnnosti úrokových sazeb, když vy v tomto směru můžete být takto "nevěrní". A co jsem tak zaslechl, je to i s této strany tak trochu "fraška". Banka prý může i ve fixaci zvednout klientovi úroky.

Tak já fakt nevím, proč se tady teda "hraje" na nějakou fixaci? K čemu se smluvně uzavírá, když ji může kterákoli ze stran kdykoli bezplatně (beztrestně) porušit? Jenom si takovou domluvu představte v běžném životě. Scénářů, kdy se 2 strany na něčem domluví a za "pár dnů" si to v klidu poruší. A nic se neděje. Přijde vám to normální? Mně ne. Ale v takovém světě hold dneska žijeme.

Kde že, já si můžu zdarma poslat kolik budu chtít a kdykoliv:

Stejně tak se hypotečním éterem dlouho nesla informace, že můžete hypotéku doplatit ve fixaci zcela zdarma i v případě prokazatelně těžké životní situace. Pokud například došlo k úmrtí, postihla vás vážná nemoc, nebo úraz. Kde v takovém případě naberete na splacení hypotéky? Asi je tím myšleno, že je za vás splacena z životního pojištění. Teda pokud jste si ho zavřeli a platíte společně s hypotékou. Což nejspíš ano, protože to bývá vyžadováno poskytovatelem jako nutná podmínka k získání hypotéky.

Ale to je teď taky jedno. Máte to prostě "skoro zadara". Téměř všichni, téměř vždy. Ať už k tomu došlo jakkoli, taková je teď realita, taková je pravda.

Vyplatí se teď refinancovat ve fixaci jinam:

A tak se ve většině případů nejspíš oplatí přejít na výhodnější úrok, namane-li se vám k tomu příležitost. Vystoupení budete mít za levně, a vyřízení nové hypotéky (když pominete platbu za odhad, případně i nějakou tu tisícovku jako poplatek za sjednání) taky.

Takže pokud je rozdíl v úroku mezi tím současným a u konkurenční banky dostatečný, směle do toho. Kvůli desetince úroku bych to ale osobně nedělal. Přece jenom to stojí nějaké úsilí i peníze na vyvázání ze staré a vyřízení nové hypotéky.

A tak úspora nemusí vzniknout žádná, nebo minimální. Třeba několika tisícová například za 5 let. A tak pokud to s šetřením nemyslíte "až moc" vážně, zajímat by vás podle mě měla úspora na úroku začínající celým číslem. Potom se refinancování i ve fixaci zcela jistě oplatí.

Kdo je tomu celému na vině:

Mějte na paměti, že 1. prosince 2016 přišel nový úvěrový zákon a ten tomuto dává docela jiný rozměr. Staví se poměrně jasně na stranu dlužníka a je k němu benevolentnější. Přináší mu mnoho tak výhod nejenom ve směru možnosti předčasného doplacení hypotéky v době fixace.

Je datum smlouvy nadřazený zákonu, nebo zákon datu uzavření smlouvy:

Za "Bé" je správně. Mnoho lidí si není jisto, jestli přitom platí na všechny smlouvy "celoplošně" bez výjimky. Tedy jestli je zákon nadřazený všem podepsaným hypotečním smlouvám, nebo je zde nějaké omezení. Hlavní dotaz směřují k tomu, jestli když smlouvy uzavřeli ještě před jeho zavedením (prosincem 016), jestli se i na ně vztahuje tento zákon a mají tak nárok na levné předčasné doplacení ve fixaci.

Odpověď zní, ne nevztahuje. Tedy pokud jste počínaje rokem 2017 alespoň neprodlužovali fixaci, což je považováno za uzavření nové smlouvy. V takovém případě už ano. Jinak na všechny smlouvy spotřebitelských hypoték, které byly uzavřené před tímto datem se nový zákon a s ním spojená benevolence vůči předčasnému doplacení (ať už ve fixaci, nebo mimo ni) nevztahuje. V tomto směru nejsou banky ani nebankovní společnosti prakticky nijak limitovány výší pokuty.

Pokud se smlouva uzavřela počínaje 2017

Pokud jste ale uzavřeli úvěrovou smlouvu na spotřebitelský způsob k bankovní nebo nebankovní hypotéce po tomto datu, nebo jste prodlužovali fixaci, případně se nějak výrazně měnil její obsah a uzavírala se tak v nové podobě... Ve všech těchto případech už jedete "po novu" a měli byste tam mít refinancování umožněné prakticky kdykoli a poplatek potřebný k pokrytí administrativních nákladů.

Než se nadějeme, budeme to tak mít všichni:

Na druhou stranu toto bude většině z vás počítám jedno, protože za pár měsíců to budou čtyři roky od doby, kdy tento zákon přišel takzvaně v platnost. Jelikož se většina hypoték uzavírá na fixaci maximálně 5 ti let, většině z vás už fixace stihla "vypršet" (v případě tříletých fixací). A komu ne (u pětiletých fixací), toho čeká prodloužení fixace nebo změna banky v den jejího výročí zhruba do roka a do dne. A protože novou hypotéku je možné předjednat s ročním předstihem, tedy rok do ukončení fixace na té stávající... Zanedlouho už budou platit nová pravidla téměř bezplatného doplacení spotřebitelské hypotéky pro všechny.

Zvolil si dlouhou fixací 7-10 let a teď je za to bitý:

Jinou kapitolou jsou potom lidé, kteří si kdykoli před rokem 2017 sjednali fixaci na 7, nebo dokonce na 10 let. I tyto totiž bylo možné si zvolit před zavedením nového úvěrového zákona. U takových smluv je dobré vědět, že se na vás ještě vztahují staré pravidla a banka si může za předčasné doplacení ve fixaci naúčtovat pokutu klidně 10 %. Přesnou pokutu vám stanovuje podepsaná hypoteční smlouva a ne nový zákon. Proto je vhodné zjistit si přesnou pokutu ve vaší bance. Zde by měli být schopni vyhodnotit všechny proměnné a dát vám přesnou cifru.

Pokud je toto váš případ, nevyplatí se vám teď poohlížet po refinancování, když byste museli zaplatit tak tučnou pokutu. Nicméně mějte na paměti, že už rok (možná dokonce už i dva) před výročím fixace vaší stávající hypotéky si můžete předjednat hypotéku jinde. Tato nová vám podrží úrok a další parametry a potom v den ukončení fixace nynější hypotéky vám ji vyplatí. Plynule tak přejdete na splácení této hypotéky nové.

Úplně jiná písnička

Kdy se refinancovat vyplatí téměř vždy:

Úplné jinou situací je, když plánujete vyplatit hypotéku ve fixaci kvůli úspoře nejenom na nižším úroku na nové hypotéce. Kolem této hypotéky totiž máte nejeden další bez zástavní dluh, který je úročený nemalým procentem úroku. O to větší smysl to dává, když jich máte více. A čím více jich je a čím méně výhodné jsou, tím pochopitelně větší...

I když by mělo refinancování hypotéky sloužit čistě k vyplacení stávající hypotéky, tedy být ve stejné peněžní výši, jako je její vyčíslení k datu vyplacení, je někdy možné (když to umíte, víte kde a s kým řešit) získat taky peníze nad její rámec navíc jako takzvanou neúčelovou část.

Tato má samozřejmě svoje omezení. Tak například nesmí přesáhnout určité procento z výše hypotéky (většinou 20%) a zároveň tak hypotéka nesmí přesáhnout maximální povolené LTV (většinou 90%).

Na druhou stranu si tak můžete výrazně ulevit na celkovém zatížení, co se týká výše měsíční splátky, ale taky například celkového přeplatku. Tehdy totiž vstupuje do výpočtů v(ý)hodnosti refinancování vaší zafixované hypotéky i tato úspora, které docílíte vyplacením možného maxima nevýhodných bez zástavních půjček.

I když byste museli zaplatit "nějakou" tu pokutu za vyplacení současné hypotéky ve fixaci (samozřejmě záleží jak moc vysokou - což vám řeknou v bance), ale mohli si tak poplatit drahé závazky kolem v řádech stovek tisíc, které jsou úročené řádově desítkami procent, bude vám nejspíš takový krok dávat velký ekonomický smysl.

Nově vzniklá úspora, které docílíte vyplacením vysoce úročených bez zástavních závazků "o parník" výhodnějšími hypotečními penězi, bude pro vás totiž s největší pravděpodobností vyšší, než náklady spojené s doplacením současné hypotéky a vyřízením hypotéky nové. Pokud ještě u nové hypotéky bude jako bonus nižší úrok, než u vaší stávající, o to sladší plody vám takové učinění přinese. A čím nižší bude, o to pochopitelně sladší...

Za vzorový příklad považujme tento:

Řekněte, že vzorový člověk, kterého pro tyto účely pojmenujme Martin, je vlastníkem rodinného domu v hodnotě 5 000 000 Kč. Na pořízení tohoto domu si vzal třímilionovou bankovní hypotéku, tomu je nicméně už 7 let. Tehdy přidal ke koupi 500 000 Kč vlastních peněz jako akontaci. Pořizovací cena tehdy tedy byla 3 500 000 Kč. Zbylý nárůst hodnoty zapříčinil růst cen nemovitostí v okolí (ale i celorepublikový), ale tak několika set tisícová investice, kterou Marin své sídlo za ty roky zvelebil. Za toto období už se mu podařilo zaplatit 1 500 000 Kč a to jak pravidelnou, tak taky několika výjimečnými měsíčními splátkami. Celkovou splatnost si tehdy nastavil na 20 let, úrok se mu podařilo před 2 mi lety po skončení pětileté fixace refinancovat z 4.6% na 3% a splátka tak aktuálně činí 12 200 Kč měsíčně. Ale to teď není tolik podstatný faktor.

Daleko důležitější v tomto příkladu je, za těchto 7 let stihl nabral pár půjček bez zástavy, konkrétně tři ještě relativně výhodné bankovní a jednu vyloženě drahou nebankovní, které dohromady dělají 250 000 Kč. Do toho má vyčerpané dvě kreditní karty, kde je celkově dlužno 140 000 Kč a jeden kontokorent, kde je v mínusu 60 000 Kč. Auto si tehdy taky pořídili za relativně drahý auto úvěr, kde zbývá doplatit něco kolem 150 000 Kč. Když "posčítá"" ještě několik drobných "záseků", které má vůči svému okolí, nebo státu, dělají 100 000 Kč. Když to všechno sečteme, všechny dluhy kolem hypotéky mu dělají, jestli správně počítám, 700 000 Kč.

Asi sami cítíte, že když by se podařilo zaplatit všechny tyto jeho dluhy jedním úvěrem s rozumným úrokem na splatnost alespoň desíti let, hodně bylo by to na Martinův měsíční rozpočet blahodární vliv a hodně by se mu tím ulevilo. A co potom, kdyby se to celé podařilo spojit v jednu ještě podstatně levnější bankovní hypotéku? No jo, jenomže protože si před dvěma lety Martin zvolil u svojí současné hypotéky další fixaci. Tentokrát už pro jistotu na období 7 mi let, protože se domníval, že úroky jsou tak nízko, že už nebudou dál klesat, spíše růst. Proto zvolil maximální fixaci, což je ve svojí podstatně naprosto ok uvažování. Jenomže se tak úplně nestalo a úroky mezitím klesly na současnou úroveň 2% ročně. A navíc mu tak zbývá do oficiálního ukončení fixace celých 5 let. Bude to stát celá akce s názvem "vyplať hypotéku ve fixaci a získej daleko nižší splátku i přeplatek" za to? I kdyby si banka naúčtovala pokutu za doplacení ve fixaci 10%, aniž bychom si definovali přesné úročení a splátky dluhů kolem Martinovi hypotéky, s největší pravděpodobností ANO bude. Lépe řečeno by ji měl brát "všemi deseti"...

Když si to shrneme. Na domě má již zástavu s aktuálním zůstatkem 2 mil Kč, tedy ve výši 40% z její hodnoty, která je úročená 3 mi % ročně. Ta by se v takovém případě musela novou hypotékou vyplatit. I když byla hypoteční smlouva uzavřená před prosincem 2016, došlo k její změně prodloužením fixace 2 roky zpátky, tedy někdy kolem roku 2018. Z tohoto hlediska by se už mělo hrát "podle nových pravidel" a tak když to bude Martin umět, nebo osloví kvalitního makléře, převedení "pod křídla" jiné banky bude mít prakticky bezplatné. Je možné to považovat za paradoxní, vzhledem k tomu, že hypotéku doplácí ve fixaci. Nicméně tak zní nakázání, že si může účtovat jenom administrativní poplatky. K doplacení tak bude bez nějakých "drobných" 2 000 000 Kč. Navíc požaduje získat 700 000 Kč na zaplacení všech dluhů kolem a k tomu ideálně ještě 300 000 Kč na nějaké dodělávky na domě.

Celkově tak poptává novou hypotéku na 3 000 000 Kč. Přitom předpokládejme, že za vyřízení nové hypotéky nezaplatí člověk ani korunu, že to má zcela zdarma. Nějaké náklady zde zpravidla jsou, nicméně v porovnání s touto částkou je možné je považovat za zanedbatelné. Pokud se takovou hypotéku podaří pro Martina na trhu sjednat, bude se úrokově pohybovat někde na hladině současných úroků tedy kolem 2% ročně. Když se splatnost "pro jistotu" nastaví opět na 20 let, nebo klidně 30, pokud to Marinův věk dovolí (maximálně do 70 ti let věku žadatele)... Získá tak naprosto minimální splátku a bude tak splácet nejenom daleko méně, než doposud, ale taky celkově přeplatí méně. To je možné považovat za další paradox, když si uvědomíme, že se mu doba splatnosti u hypotéky v porovnání s bez zástavními půjčkami natáhne. Nicméně úrok na nové hypotéce bude o tak moc nižší, oproti úroku na bez zástavních dluzích kolem, že se přeplatek nenavýší ani při takovém prodloužení splatnosti.

To se dá nazvat jako ideální stav. Ještě když by byl Martin na současné hypotéce zproštěn jakéhokoli sankčního poplatku za její vyplacení a tedy porušení "zákazu" refinancovat ji jinam v době fixace. Nebo byl poplatek mizivý, třeba několika stovkový.. Co říkáte?

Kdy se refinancovat oplatí úplně vždycky? A ta úspora, kterou tím můžete dosáhnout!

Kdyby tak měl Martin na "krku i domě" nebankovní hypotéku:

Jak jsme na začátku uvedli, ještě daleko větší úspory a Martinovi ochrany do budoucna by se dosáhlo, pokud by mu na domě vázla nebankovní hypotéka se zůstatkem 2 000 000 Kč.

Vezmeme-li si v potaz, že u nebankovní hypotéky se málo kdy podíváte s úrokem pod 10%. Lépe řečeno, u férově nastavené se pod tuto úroveň nepodíváte prakticky nikdy a neférová hrozí tak velkým prodražením, že u ní nějaké ty "jednotky" procent nehrají žádnou roli.

Bude pro vás záchranou a velkou úsporou, ať už je poskytovatel férový jakkoli, když si budete moct zaplatit nebankovní hypotéku a vyměnit ji za normální bankovní. Zde se úrok k dnešnímu dni (6.4. 2020) pohybuje u zmíněného historického minima 2% ročně... A navíc se zde člověk nesetká s nějakými záludnostmi, nástrahami, extra neférovými praktikami...

Proto říkáme, že je pro něj nejenom nízkým splátkám, které by měl člověk zvládat v pohodě splácet, i kdyby se jeho příjmová situace dočasně zhoršila, maximálně bezpečná...

Jak mimochodem vidíte i v dnešní situaci, může si v pohodě zažádat o odklad splátek, nebo si je dočasně snížit, restrukturalizovat svoji bankovní hypotéku. To prakticky napříč celým bankovním trhem tedy u kterékoli banky. Bankovní domy jsou si v mnohém podobné, jsou pod "neustálým dohledem", jsou standardní, pro člověka tedy bezpečné.

Nechtěl bych dlužit na nebankovní hypotéce a mít na nemovitosti nebankovní zástavu. U té totiž jenom "čert ví", jak se k člověku zachovají. Obávám se, že mnoho z nich žádosti o odklad splátek svým klientům zamítnou. Jejich pohledávky raději zesplatní a tak je vystaví vysokým pokutám a reálně hrozbě ztráty nemovitosti v dražbě.

Na dotaz: "Co dělat, když dlužím na nebankovní hypotéce, která svojí zástavou je na mém domě, bytě, nebo pozemku?" odpovídáme: "Ozvěte se nám dřív, než bude pozdě". Čím dříve se začneme převedením nebankovní hypotéky zabývat, tím spíše se to podaří zajistit ve váš prospěch.