Refinancování hypotéky v době fixace – je výhodné či nevýhodné?

Zveřejěno dne: 06.09.2014

Autor: Tomáš Maček

Lze refinancovat svoji hypotéku v době fixace a přitom nezaplatit ani korunu navíc?

Tolik z nás "podlehlo" vábení hypotečního boomu a mělo tu čest stát se doručitelem milionové hypotéky.

Příjem parádní, úrok slušný, splátka únosná... Tak proč ne, žádný problém.

Nebyl důvod k přehnaným obavám, nic nenapovídalo příchozím nepříjemnostem.

Dokud nedorazil onen "dementní" duben a nezačalo se to celé zavírat jako "na Pankráci".

Po spoušti, kterou daleko více než samotné řádění onoho bacilu zapříčinil dopad užitých "ochranných" opatřeních, která dokázala mnohé omezit ještě více než ŠVORC, BABO RAĎ.

Jen tak úvodem:

Tomu, jehož peněžní rezervy jsou vyčerpány stejně jako data od T-mobilu a výdělek poznamenán podobně jako "mozek po lobotomii", nezbývá než s vypětím všech sil hledat cesty vedoucí k dosažení doplňkového přivýdělku, nebo tížené úspory.

Jelikož se dneska v takovém stavu percentuálně nachází více lidí než na metru čtverečním v přecpaném předvánočním "nákupáku", nejste zdaleka ojedinělým případem, kdož si právě za druhým uvedeným účelem klade výše položenou otázku.

Právě naopak, zálusk na přefinancování svojí hypotéky do jiné banky, která je zrovna ochotná reálně poskytnout novou za citelně šetrnějšího úročení, si dneska dělá "každý druhý". A vůbec by se nebyl býval v tomto ohledu neostýchal, jenom kdyby netrčel v té zatracené fixaci!

"Uráčí se nás stávající banka pustit, přestože jsme poměrně hluboko ponořeni ve fixačním období a pokud ano, tak za jakou cenu?! To je to, oč tu běží."

Ano, vy přece víte, že jste zvolením tak dlouhé fixace uzavřeli s bankou dohodu ve smyslu:

"ty mně tady po celé toto období podrž tento dobrý úrok, nezvýšíš ho, i když bude růst a já ti za to na oplátku nepláchnu ke konkurenci, přestože se bude snižovat"

a slíbili tak něco jako "věrnost za věrnost".

Jenomže když ty časy se tak zásadně změnili a k vám se navíc z nejedné strany doneslo, že ji alespoň po finanční stránce můžete porušit naprosto beztrestně...

Prý existuje nepsané pravidlo, které přikazuje bankám nechat vás bez újmy přeběhnout na druhou stranu řeky, aniž by se přitom opovážili "čvachtat a promočit vám tričko". Je to pravda?

Taky je vám jasné, že je to jediný logický důvod, proč takový "nástroj" vůbec existuje a za normálních okolností by vás nejspíš ani nenapadlo polemizovat nad možností jeho obejití.

Svého slova si nakonec vážíte stejně jako momentální banky, která vám vyšla vstříc. Navíc si většina z nás uložila do hlavy, že jakmile jsme jednou podepsali smlouvy, touhu po takovém počínání si banka přece bezesporu pohlídá. Zákonitě by následovala nežádoucí protireakce zosobněná vydatnou pokutou, která by nám tu naši potenciální úsporu rychle "setřela".

Kdyby to šlo úplně bezplatně, ta úroková úspora a snížená splátka by se vám teď vyloženě hodila. Nějaké morální hledisko teď proto dejme "na chvíli stranou", tady jde přece o peníze.

A mimochodem, že byste si za splatnost nezvolili nejvyšší možné číslo, až se vás na tuto volbu v bance znovu zeptají, této chyby z nerozvážnosti mísené s naivitou se podruhé rozhodně nedopustíte.

Na světě totiž platí dvě věci: "mrtvý zub = dobrý zub a minimální splátka = optimální splátka".

Vás ale natvrdo zajímá:

Jak je to přesně je s refinancováním hypotéky v době fixace? Podle jakých pravidel se tady hraje dnes v porovnán s tím, jak tomu bylo dřív?

Můžete si ze své banky i ve fixaci přefinancovat hypotéku bez jakéhokoliv pokutování, tedy zcela zdarma? Na kolik to vyjde, nebo jak to máte udělat, aby byl poplatek co nejmenší?

A pokud vám banka takový krok vyčíslila nejméně na desítky tisíc, je možné a rozumné takové rozhodnutí rozporovat, napadnout a neústupně se domáhat neodkladné nápravy?

Stručná pravda je taková, že:

Tak mohu dostat pokutu za předčasné splacení aneb jak je to ve skutečnosti s refinancováním ve fixaci dneska:

Abychom se nechápali zle, nutno podotknout, že s nemilým překvapením v podobě výživných "flastrů" se můžete u svojí banky bez sebevětších problémů stále setkat, půjdete-li se přeptat na možnost refinancování ve fixaci pro jistotu ještě před dnešní zavíračkou.

Přestože by banky v tomto směru neměly ponovu hatit klientské snahy, pokud se pro ně lidé svobodně rozhodnou, a neměli by si naúčtovat více, než kolik dělají jejich účelně vynaložené prostředky, stále mají plné právo k vystavení peněžních obstrukcí, došlo-li k podpisu hypotečních smluv dříve, než lidé narození ve znamení střelce stihli vesele "bouchnout“ své narozeninové šampaňské" v roce 2016. Kdyby si tehdy nadělili jako dárek kartářku a měli tak tušení, co je čeká a nemine, možná by jim letmo zhořkl výraz v tváři.

Všechny smlouvy, které byly podepsané před prosincem 2016, totiž stále jedou podle starých pravidel spotřebitelského úvěru, ve kterých se o umožnění téměř bezplatného refinancování i ve fixaci nehovoří. Podle těchto si to banka může s „čistým svědomím a klidným srdcem" říct o nemalý peníz, především pokud jste se tedy upsali fixaci přesahující 5 let a do jejího konce tak ještě zbývá pěkná řádka let. Pokud je vašim přáním vyčíslit náklady na takovou akci, přesná peněžní pokuta se bude lišit v závislosti na:

1. konkrétní bance, které hypotéku dlužíte
2. jejím tehdejším přístupu k „refinancu ve fixu“
3. vašemu zůstatku a počtu dní zbývajících do konce fixace

Z toho důvodu se nám těžko přesně odpovídá na takový dotaz. Zdaleka nejpřesnější odpověď na náklady spjaté s takovým krokem získáte, dotážete-li se přímo svojí banky. Ta vám je ráda vyčíslí společně s přesným zůstatkem na hypotéce, podle čehož budete „na koruny“ vědět, kolik byste museli bance vrátit a zdali se vám to vyplatí.

Samozřejmě vám tuze rádi se vším pomůžeme, rozhodnete-li se přes nás sjednat novou „refinancovací“ hypotéku, čímž zároveň získáte garanci na nejnižší náklady, hladký proces a s tím i minimum starostí a my z druhé strany zaplaceno od banky v případě zdárně uzavřeného obchodu. V opačném případě by vám měl být plně nápomocný zvolený vyřizující.

Ale na konci dne...

Vám hypoteční věřitel může stále naúčtovat poměrně tučné pokuty a tím vás uzavřít do pomyslné hypoteční "klece", neboť náklady na refinancování mohou být tak vysoké, že se to po jejich započítání i přes potenciálně vydatnou úsporu k dosažení na úroku nakonec nevyplatí.

No můžete to mít taky prakticky zadarmo. Na celkovou "poplatkovost a pokutovost" má vliv více faktorů. Výsledné navýšení závisí od spousty proměnných. Pro zcela přesný výstup proto nejlépe uděláte, když položíte tento dotaz přímo do svojí banky. Že by vás "jen tak" pro zajímavost zajímalo, jestli na to máte právo a kolik přibližně by za to po vás chtěli. Ta totiž vidí všechny tyto proměnné a měla by vám být schopna říct naprosto přesně. Nemusíte obávat nějakého "trapasu" a nebo "postihu". Je "jenom" banka, které se denně dostává "na stůl desítek dopisů" (poslední dobou bych to viděl spíše na stovky), ve kterých se lidé dotazují na možnost refinancování jejich hypoték, přestože konec jejich zafixování pravděpodobně nastane ještě později než bájná oprava D1.

Budete-li muset po jejich vyčíslení potahovat "bradu i trenýrky" a do oblasti žaludku vás udeří výživná cifra... Nemusíte se nás dotazovat, zdali nám není známá nějaká kouzelná metoda, kterou byste se dokázali ubránit. Důvod je jednoduchý: není. Když už jednou banka takové vyčíslení vydá, nejspíš si bude s houfným zástupem fundovaných právníků hájících její zájmy "setsakramentsky jistá v kramflecích", že na to má plný nárok. Proto bych to osobně přijal jako fakt a nechal raději být. Byť bych třeba projevil známky nemilého překvapení a zkusil lehce zaprotestovat, spíše bych tak učinil za účelem utvrzení se v nezlomnosti takového verdiktu, než abych si dělal naděje na jeho zvrácení. Následně bych nejspíš sklopil zrak, zašoupal nohama, odporoučel se a posečkal dobu potřebnou do vypršení fixace.

Jediným možným řešením, jak hájit své finanční zájmy, je povolat "do zbraně" právníka dostatečně znalého a zároveň troufalého, aby se do nich pustil "plnou vervou". Jak je asi každému jasné, tak takový "střelec" se buďto nenajde, nebo budou jeho služby stát tolik, že by to sotva pokryla půlka vaší hypotéky. A takové výše vyčíslená pokuta počítám nedosahuje ani z kolem letícího tryskáče?

Pokud byste se přece jenom odhodlali pustit do nějakých "velkých věcí", mějte na paměti, že nemusíte čekat až do posledního dne fixačního období. Již rok před jeho skončením si můžete vyřídit hypotéku a získat tak od nové banky opětovný příslib podržení tehdejšího úroku. Možná některá banka přikývne na ještě delší předstih. Co takhle mít zdárně sjednanou novou hypotéku k budoucím refinancování třeba i 2 roky před oficiálním ukončením fixace na té současné? Spíše tímto směrem bych doporučoval investovat pozornost a energii.

2 případy pro lepší představivost

aneb

"neviditelné" hrozící náklady:

1. platby u současné a budoucí banky:

Řekněme, že se nacházíte v roli právoplatných dlužníků na hypotéce, jejíž současný zůstatek dělá nachlup 3 mil Kč, přičemž zatížená je baťovským úrokem 2.79 % a do skončení zvolené fixace vám ještě zbývají dlouhé 3 roky.

Včera si to tak špacírujete kolem výlohy, ruku do ohně byste za to nedali, no domníváte se, že to byla "Spořka". Světelnost tamního banneru, která, div že vám nevypálila oči, nenadále přitáhla vaši pozornost jako oslnivá křidýlka v tom od KFC a dříve, než jste byli zaslepeni, zaregistrovali jste nabídku "akčního" a rovněž skvostného úroku 1.79 %, který se prý bez výjimky vztahuje na každou jejich hypotéku, která bude využitá k refinancování. Představa, že se vám u nich okamžitý převod vaší hypotéky podaří a vy tak nadále budete s každým jedním oběhnutím země kolem slunce bohatší v přepočtu o 1 procentní bod ze zůstatku vaší hypotéky, je zkrátka natolik atraktivní, že vám od toho momentu šrotuje v hlavě jako pětikoruna v pračce původně ponechaná v kapse od riflí.

Rychlost převodu však nejspíš nebude jediné hledisko, které vás bude zajímat. Prvotně poběží o nákladovost, přičemž je pochopitelné, že zdaleka nejlepší scénář by byl takzvaně beznákladový. Avšak, jak už se většina z nás měla tu čest v minulosti počítám přesvědčit, není to vždy jen o úroku. Přestože ho má většina lidí tendenci zaslepeně privilegovat, může hrát při srovnávání výhodnosti jednotlivých hypoték až druhé, ne-li dokonce třetí housle. Viníkem vytvořené deziluze o potenciální úspoře na celkovém přeplatku mohou být různé vedlejší náklady, které po započtení dělají celou tuto operandu podstatně méně "sexy".

Řeč je nejenom o možných pokutách za předčasné splacení účtovaných u současné banky, no též o případných peněžních odměnách té budoucí. Tam něco za odhad, tam za vyřízení, do toho nějaká ta "předražená" pojistka a průběžný poplatek za správu či vedení a čísélko za rovná se ztratí svůj původní šmrnc dřív, než stihnete říct švec. Najednou se ukáže, že je to vlastně nezajímavý, ne-li přímo ztrátový kšeft a že nakonec nejspíš uděláte lépe, když přestanete vymýšlet, necháte si zajít choutky a zároveň dostojíte svému slibu tím, že setrváte u současného věřitele.

Sic jste si zprvu "v duchu" řekli něco jako: "No jo, pěkný úrok, jenom je škoda, že mě se to netýká. Já jsem uzamknutý v ještě dlouhotrvající fixaci, kterou jsem byl býval podepsal.", zanedlouho vás začala pálit vyvstalá myšlenka, či by se z toho přece jenom nedalo nějak vyvléct. "Sakra, mít to o procento ročně levnější, to je přese skoro jako vydupat si u šéfa 13. plat! To nejde nechat bez povšimnutí!". A tak jste začali s pátráním, doptáváním se a dočítáním mimo jiné prostřednictvím tohoto článku. Pomyslné palivo vašim spekulacím nalila nedávno nabytá informace, kterou vás někdo obohatil: "Víš, že banky dneska musí pustit každého zadarmo kdykoliv si sám zamane a to dokonce i bez ohledu na uzavřený fix?" Snažíte se ověřit pravdivost tohoto tvrzení, které odpálilo vaše snahy o spěšný úprk ze současné banky podobně jako Elon své rakety někam k ozonosféře.

Neboť každému, komu neskočila studijní dráha někde kolem páté třídy, je od pohledu jasné, že se mu právě naskýtá příležitost k dosahování roční úspory rovné 1% z hypotečního zůstatku. Ten, kdo prošel ještě alespoň tou "šestou", si bez užití kalkulátoru snadno spočítá, že tak může každý rok ušetřit cirka 30 000 Kč.

"To je dovolená jak lusk a nebo pokrytí spousty ročních výdajů. To za tu chvilkovou snahu a jeden pitomý podpis rozhodně stojí. Nějakou fixaci ať si strčí do špic."

Ano, budeme-li detailisté, v reálu to bude pokaždé o "pár stovek" méně, neboť se společně s ubývajícím úročeným zůstatkem bude každým rokem snižovat též přeplatek a s ním i dosahovaná peněžní úspora.

Od té budou mnozí navíc muset ještě odečíst "pořizovačku pořádné prasnice", neboť přeplnění stávajícího "pidi" prasátka a přechodu do stavu plného prasklin by nastalo během pár měsíčních otoček. Nákup porcelánového vybavení podobných rozměrů bych však vřele doporučil prozatím odložit. Přes všechny domněnky se může stát, že vynaložení majlantu a fyzického vypětí potřebného pro jeho dotažení do obyváku přijde nakonec vniveč.

Takovým odpuzujícím odůvodněním může být zatvrzelé usmyslení si momentálního bankovního domu, které nepozbývá podložení takového nároku "perem" pověřeného právního oddělení, že by nebylo od věci "napálit" vám za to "flastr" rovný padesáti tisícům. I když se vám to pochopitelně nebude pozdávat, osobně pochybuju, že by to "jenom tak" zkušebně zkusili a vaše "bububu" či vlhké koutky by takové usnesení dokázali nějak zásadně zvrátit. Spíše bych to viděl na nechání si zajít všechny ze sta chutí na jeho rozporování, jelikož bych si vsadil, že to "pašáci" dokáží právně obhájit a ustát, když už jednou vydali definitivní vyjádření.

Ať už se rozhodnete vytáhnout do bitevní vřavy, nebo to necháte bez výraznějších protestů za přiklonění k myšlenkovému pochodu:

"Pořád lepší, než nic, i tak stejně dosáhneme úspory pěkných pětatřiceti papírků pokrytých podobiznou pana Palackého."

, nezapomínejte, že ve prospěch refinancování může ještě hrát klíčovou roli také nepopiratelný a neovlivnitelný fakt, že úroky mohou od nynějška začít růst a vy si tak refinancováním "zabukujete" momentální nízký úrok do většího počtu let, čímž dosáhnete další úspory. Úrokové zvýšení je pravděpodobné vzhledem k momentální, z historického pohledu naprosto minimální úrokové hladině, která už od pohledu nemá velice kam klesat, alespoň ne výrazně.

Jenomže v tomto se též může (především u déle zafixovaných hypoték) skrývat nezanedbatelný kámen úrazu. Vámi oslovená banka musí být totiž nejprve ochotna nabídnout vám dostatečně dlouhou fixaci na nové refinanční hypotéce. Jenomže to ponovu, jak si popíšeme níže, nemusí být pravidlem. Pokud fixace na nové hypotéce skončí o poznaní dřív, než by jinak finišovala ta stávající, budete tak i přes "krátkodobě" nižší úrok v případě "přehnaného" nárůstu úroků naopak paradoxně finančně biti.

Nakonec platí, že pokud se už jenom částka na faktuře, kterou vám vystaví stávající banka za předčasné splacení ve fixaci, nebezpečně přiblíží hodnotě celkové úspory, kterou máte možnost refinancováním dosáhnout, nebo ji dokonce překročí, připočteme-li k ní ještě výše vypsané účtenky banky budoucí, čímž ve výsledku vytvoří ztrátu, jsou veškeré debaty a snahy o něho zbytečné, neboť celá akce tak pozbyde jakéhokoli ekonomického smyslu. Suma sumárum, posčítáme-li všechny tyto položky a následně je odečteme od úspory k dosažení, dostaneme výsledek, který vyjadřuje v(ý)hodnost refinancování a nakonec promluví v jeho (ne)prospěch.

2. chceš-li refinancovat, spokoj se s kratší fixací nebo vyšším úročením

Přestože je nanejvýš příhodné přesně si zjistit, vzít v úvahu a započíst i výše zmíněné proměnné do svých kalkulací sloužících ke stanovení vhodnosti zvažovaného refinancování, nyní, alespoň pro ilustrační účely tohoto druhého případu pojednávajícím čistě o vlivu délky fixačního období a vývoje úrokových sazeb, předpokládejme, že vám žádné doplňkové náklady související s takovou operací nebudou účtovány.

Zkrátka jen "chňapnou" vaši současnou hypotéku a vyplatí ji tou jejich k přeúvěrování určenou, načež vy dál pouze posíláte ponovu dohodnuté splátky. Ty jsou díky menší úrokové sazbě úměrně ponížené ve srovnání s těmi dosavadními, nastavíte-li si stejnou nebo ještě delší splatnost u této zbrusu čerstvé hypotéky. "Hotové, vyřízené."

Vy nedáte ANI KORUNU BOKEM! Odhadce odmění za stvoření znalého posudku zastavené nemovitosti sama banka, která po vás zároveň nebude požadovat pokrytí nákladů vzniklých při vyřízení, natož hrazení průběžných poplatků za vedení úvěrového účtu, ani nepodmíní získání hypotéky povinností uzavřít doplňkové pojištění, které je kulantně řečeno poněkud předražené a v řeči čísel by tak lehce zahaleno v cudné roušce kazilo jinak dobrý první dojem a atraktivnost generované úspory.

Prozatím to u hypoték s úročením citelně vyšším než jsou 2 % poměrně jednoznačně vychází ve prospěch učinění refinancování. Docílit úlevné úspory můžete nejenom v průběhu doby fixace, která vám na současné hypotéce ještě zbývá, zároveň budete spořit i v následném "připočteném" období, které vám bude do konce této nové fixace zbývat. Míra dosažené úspory bude pochopitelně nejvyšší, využije-li prozatímně stále aktivní nabídky fixace v celkovém znění alespoň 7 nebo dokonce dlouhatánských 10 let.

Neboli: "Zbývají-li vám tak do konce fixace řekněme 3 roky, využitím tohoto maximálního možného, desetiletého fixačního rámce na nové hypotéce tak nejenom logicky snížíte úrok na 3 roky, ale taky na zbylých 7 let. Tedy pokud se banka stejně jako vy v průběhu neuráčí za určitého argumentu odstoupit od slibu věrnosti." Když si připustíme fakt, že nemáme ponětí, co bude zítra, avšak spíše to zavání úzkostlivou ekonomickou situací a aby toho náhodou nebylo málo, tak také průběžným zvyšováním úrokových sazeb... Je to další velký peněžní důvod pro učinění tohoto kroku.

A to dříve, než se banky rozhoupají a vydají do protiúderu...

Pokud vám totiž bude zbývat do konce fixace řekněme 5 let a nová banka vám k refinancování nabídne nanejvýš pouhé 3, už to nebude žádné terno.

Pouhý fakt, že sami banky už nyní zvyšují úročení úměrně nárůstu zvolené délky fixace, nasvědčuje tomu, že jsou spíše zastánci názoru:

"do budoucna nelze očekávat žádné extra klesání, spíše naopak úrokově porosteme a proto: "chcete-li podržet shodný úrok blížící se historickým minimům tolik let, koukejte si pořádně připlatit."

Až se možná zanedlouho dočkáme toho, že nepůjde natáhnout na déle než 3 roky, nebo to nebude eventuálně dávat výraznější ekonomickou logiku vzhledem k "přepálené" úrovni úroku, který si banky budou účtovat za delší časové rámce.

Dalším důkazem, že záměr refinancovat nemusí ani ve zmíněném optimální modelu nulových nákladů dávat ekonomický význam, že správně se rozhodnout není zdaleka tak snadné, jak by se mohlo na "první dobrou" jevit, je poměrně čerstvá zpráva o chystaném zavedení "ochranného" opatření, k němuž se začínají "nenápadně" uchylovat některé domy nabízející své hypoteční služby v bankovním "rybníčku". Sice se prozatím jedná o pouhé náznaky na způsob "jedna bába povídala", nicméně bych se nedivil, kdybychom se začali co nevidět setkávat s jeho stále častějším zaváděním do praxe. V takovém případě by dávalo smysl si pohnout, než vám ty dlouhé fixace vyprodají. O co přesně při nich kráčí?

V jednoduchosti začíná reálně hrozit, že vám banky nabídnou u nových hypoték možnost uzavření podstatně kratšího fixačního rozpětí, než bývalo dřív zvykem, čímž se mají v úmyslu bránit před hojným porušováním fixačních slibů věrnosti jejich klientů. "My ti tady budeme bezmezně slibovat podržení směšného úroku na celých deset let a ty se nám za to odvděčíš bezplatným pláchnutím za dva? Na to bychom se teda podívali..."

Tonoucí se snaží chytit stébla, není netrefné přirovnání. Z příkazu pocházejícího z horních sfér jsou totiž často povinni umožnit klientovi přefinancovat jeho hypotéku jinam, přitom si účtovat minimální náklady a zároveň se moc neohlížet na fixační fázi. Jelikož o to dneska usiluje přemnoho klientů, snaží se eliminovat ušlé ztráty a případně je i udržet za použití arzenálu, který jim ve skladech ještě legálně zůstal. Na poradě nějaká "chytrá hlava" pronesla něco jako: "Co tak jim alespoň zkrátit maximální dobu fixace k uzavření?". Tím zaprvé dokážou odradit od refinancování majitele především těch hypoték, kterým zbývá do konce fixace dlouhá doba, neboť jejich majitelé se mohou obávat s celoplošného nárůstu úrokových sazeb, na které by po skončení kratší fixace museli přejít. Zadruhé se tak dokáží v dlouhodobějším horizontu pohojit a dohnat ušlou ziskovost i přesto, že se některý z nich pro uskutečnění refinancování přesto rozhodne, neboť "krátkodobě" si sic bude moct užívat supr úrok, no po skončení kratšího fixačního období mu to tam zprudka napaří.

A tak, zbývá-li vám do konce fixace stávající hypotéky ještě požehnaný počet let, je na místě zahrnout do svých úvah a propočtů také tento element. Ten totiž může, vzhledem k poněkud pravděpodobnějšímu scénáři, dle kterého budeme v budoucnu svědky razantnějšího nárůstu úroků než smogu v ovzduší a následných klimatických anomálií dohromady, od provedení refinancování ještě více odradit. Jakýkoli rozdíl v termínu skončení fixace ve prospěch současné hypotéky oproti té budoucí totiž může hrát zásadní roli a mít na celkovou dosaženou úsporu, nebo dokonce připsanou ztrátu, velmi nevlídný vliv.

Pro lepší představivost řekněme, že vám k dnešnímu dni zbývá v horní části přesýpacích fixačních hodin písečných zrn na dobrých 5 let. Jenomže na nové hypotéce, přestože se honosí znatelně levnějším úročením, vám nabídnou nanejvýš 3 roky a žádné handrkování toto stanovisko nezvrátí. Jenomže co vy snad můžete vědět, kde bude v tu dobu úrok? Přestože to v dnešním měřítku může znít téměř nepředstavitelně, může se klidně pohupovat někde kolem hranice 4%, ne-li ještě výše.

Kde jsou ty časy, kdy otec stavěl za hypoteční peníze úročené lidovými 15-ti %... A to mohl být rád, že byl rád. Myslíte, že není možné se úrokově propadnout do roku 99? Abyste se nedivili. Potom bude každý rok fixace vyloženě zlatý.

Přestože si nikdo z nás nemůže být ani na osmdesát osm procent jistý a zároveň bych nerad kazil pozitivní naladění strach vzbuzujícími vyhlídkami, je úrokový nárůst mnohem reálnějším scénářem a nastane-li ve větší míře, úspora dosažená během těch tří let se vám může hravě a nemilosrdně vymazat vyšším úročením v těch zbylých dvou. Dřívější skončení fixace za tři roky vás totiž "bez okolků" postaví před nutnost učinění dalšího rozhodnutí a to, zdali se opětovně pokusíte o přechod do jiné banky nabízející v té době nejlepší úrok na trhu, nebo setrváte ve stávající a dáte tak najevo své smíření s automatickým navýšením na nový úrok, který bude v té době vaší bankou běžně nabízen.

Ať už tak, nebo tak... Pokud se bude úrok za 3 roky pohybovat třeba u 4% namísto skvostných současných 2 %, tak zatímco byste v případě setrvání v současné bance s déle zafixovanou hypotékou (na 5 let) zůstali ještě celé 2 roky hýčkáni nižším (sic 3 %) úrokem, budete obětí nuceného přechodu na 4%. To znamená, že zhruba 3 procenta, která ušetříte první 3 roky, budete muset v takovém případě "při sčítání ulovených zajíců po pětiletém honu" ponížit o 2 %, která zase přeplatíte ve zbylých dvou. Do toho nějaký ten vedlejší náklad a je to celé "šul nul ne-li přímo provar".

Je to pouze orientační příklad, nicméně může se přihodit a prakticky tak vymazat vhodnost refinancování z finanční stránky věci. Na celkový pohled má dopad každá nuance a přesný model nebude možné stanovit vzhledem k neznalosti přesného budoucího vývoje především úrokových sazeb. Přesto ve výsledku nemusí být úplná ignorance tohoto hlediska peněžně přívětivou záležitostí.

---

Nakonec nutno podotknout, že dříve se s tím poskytovatelé zrovna nemazlili. Důkazem budiž postupné odhalování okořeněné špetkou osobní zkušenosti:

Pokud byste ještě před "nedávnem" požádali o vyplacení hypotéky obestřené do fixačního roucha, s nutností úhrady vydatných výdajů byste se pravděpodobně potýkali. Banky si za to nechávali běžně zaplatit v rozpětí pěti až desíti procent ze zůstatku. Tyto pokuty argumentovali porušením smluvních podmínek a za předčasné splacení jejich hypotečního úvěru v době fixace si bez jakýchkoli skrupulí účtovali náhradu škody. Zbývalo-li do konce fixace více let, mohla překročit i zmíněných 10 %, neboť se nezřídka kdy počítala jako součet všech úroků, o které jste banku tímto krokem regulérně připravili aneb:

"Máš to za 3% ročně? Zbývají ti do konce fixace 4 roku? Lup, tady to máš za 12%". "Člověk ani nemrkl a už v tom byl za plus 12%". Honosilo se to názvem: úhrada ušlých úroků za dojednanou dobu fixace. Takový krok vedoucí k porušení slibu věrnosti si proto bylo na místě dobře rozmyslet. Většinou vydání takového verdiktu vedlo k rozmyšlení záměrů a stažení požadavku zpět, nebylo-li na takové vycouvání již příliš pozdě.

Postupem času přešli banky do volnějšího režimu, ve kterému mohl každý doplatit až 25% z hypotečního dluhu každý jeden rok. Jednoduše si tak mohl každý, kdo si dovedl odložit "něco stranou", zcela bezplatně snížit každý 12. měsíc splácení až celou čtvrtinu ze zůstatku. Zlomovým se stal v tomto ohledu rok 2016, kdy došlo k aktualizaci úvěrového zákona. Při plném využití stanoveného limitu tak mohl mít člověk hypotéku doplacenou za 4 roky bez ohledu na délku uzavřené fixace.

V přesvědčení, že vše nadále funguje za těchto okolností, jsem donedávna žil i já sám. Ani ve snu by mě nenapadlo, že kdyby se náhodou zázračně zadařilo, mohl bych kdykoliv "napochodovat" do banky, "vysypat peníze na stůl" a bez hrozby sebevětší sankce očekávat vydání potvrzení o zdárném doplacení svojí hypotéky. Dokud se se mnou o takovéto osobní zkušenosti nepodělil jednoho dne známý od známého, neuvěřil bych, že je něco takového nejspíš možné. I přesto jsem si namlouval, že se určitě jednalo o vstřícný ústupek dané banky na nějakou výjimku či dočasnou akci.

Zasléchajíc šepot ze všemožných stran začalo i mně vrtat v hlavě, jak tomu skutečně je, načež jsem se po hlavě vrhnul do vlastního výzkumu.

V jednom nejmenovaném článku vydávali sebejisté prohlášení, že za zanedbatelného navýšení může člověk doplatit hypotéku kdykoliv, ale pouze:

A) prodá-li zastavenou nemovitost

B) uhradí-li ji z vlastních peněžních zdrojů

C) nachází-l se prokazatelně v nouzové finanční situaci

, přičemž první dva body myslím ještě podmiňovali možnou a zcela oprávněnou pokutou ve výši až 50 000 Kč.

Říkal sem si něco jako "no jo, tak to je pro pár vyvolených, ani jedno z toho se mě netýká, stejně jako většiny majitelů hypoték". Jakoby ani jsem z toho upřímně nebyl nijak špatný. Zaprvé jsem svojí bance docela vděčný, že mně tehdy vyšla vstříc a díky ní můžu bydlet, zadruhé jsem byl už jednoduše smířený s tím, že prostě věrně počkám do konce fixace a zatřetí jsem vychytal úročení 1.79, tak bych si refinancováním nijak zvlášť nepomohl.

Upřímně sem nepostřehl, kdy přesně, ani z jakého popudu to přišlo, no najednou to prý platilo úplně pro všechny. Tedy i pro majoritní skupinu lidí, kteří nespadají ani do jedné ze tří výše vypsaných skupin. Tou není nikdo jiný, než ti, jež by rádi vzali svoji hypotéky bez braní fixace v potaz a zcela beztrestně ji převedli do jiné banky pro dosažení na lepší úrok. "Desetinka k desetince a nakonec je z toho úspora řádově desítek, ne-li přímo stovek tisíc." A to se vyplatí, proto si ji pochopitelně nechce nechat ujít celá spousta lidí.

Především ze strany lidí, kteří vyřízením svojí hypotéky v rozpětí let 2017 a 2019 "nevychytali" úrokové dno sahající kolikrát pod 2 % ročně, jsou banky zasypávány žádostmi na refinancování ve fixaci možná ještě více něž těmi na prachobyčejné založení běžných účtů. Ostatní k tomu nemají, stejně jako já, pádný důvod.

Ti předešlí mají totiž hypotéku uzavřenou ještě podle starých pravidel a tak na takové úlevné parády nemají nárok, nicméně za nedlouho už bude většině z těch, kdo tehdy nezvolili fix delší než 5 let, fixace končit a tak se mohou, jak se patří, vyřádit při natažení té nové při příležitosti nadcházejícího refinancování.

Opozdilci, jako jsem já, už pravděpodobně chytli příznivou hladinu nejhůře kolem 2% a proto jim to nedává příliš smysl řešit vzhledem k podobné výši momentálně nabízených úroků a doplňkovým nákladům na vyřízení, které je kolikrát potřebné připočíst.

Závěrečná poznámka a upozornění k refinancování v nebankovním sektoru:

V tom nebankovním to vždycky bylo a stále je stejné v tom, že v drtivé většině případů nedochází ke stanovení fixace. Alespoň ne u slušných firem, které na trhu známe. Tyto svého klienta nikdy nezavíraly do pomyslné klece a nedělali mu nepříjemnosti ve smyslu doplacení a puštění ho jinam. Často jste se mohli v této souvislosti setkat s "lidovým" poplatkem 1-2%, nebo to umožňovali zcela zdarma.

Ty ostatní často chtěli znemožněním doplacení, respektive jeho zpoplatněním součtem všech ušlých úroků za celou dobu splatnosti, akorát tak "uzamknout", zmást a nachytat dlužníka, aby si na něm mohli dodatečně "pošmáknout nasolením" nevídaných pokut. Když si představíte výši úroků běžně uplatňovaných v nebankovním prostředí a vynásobíte si je množstvím let, které by vám zbývali do konce splatnosti, snadno si tak uděláte orientační představu o nehorázné enormnosti navýšení, které se nehanbili si nárokovat.

Je potřeba být k tomu ostražitý, protože jakákoli nesvoboda v možnosti hypotéku doplatit, respektive nutnost v takovém případě uhradit třeba veškeré ušlé úroky, se může časem ukázat jako velice nepříjemná a nesmírně nákladná záležitost! Třebaže je pravdou, že po zavedení zmíněného spotřebitelského zákona zůstal tento nešvar ryze v režii poskytovatelů podnikatelských úvěrů. Těm, kteří půjčí na "spotřebitelský" způsob, je z titulu tohoto zákona zakázáno naúčtovat si více než 50 000 Kč.

Pokud si přejete:

- pomoct s vyřízením refinancování, aby to do sebe celé zaklaplo jako dobře promazané panty

- nastavit celý proces optimálně tak, aby zde nebyl prostor pro prostoje, komplikace nebo dokonce selhání

- docílit tak toho, že to díky bohatým zkušenostem, profesionálnímu přístupu a nadstandardním možnostem proběhne hladce a hlavně za minima vedlejších nákladů

Odešlete formulář ZDE

nebo

vytočte: 777465451

PS. Vhodné především pro ty, kteří chtějí nechat všechny starosti s refinancováním na odbornících a přitom mít jistotu maximální úspory sjednáním cenově nejpříznivější varianty.

Přehlédnout druhý článek na toto téma POUZE NA VLASTNÍ NEBEZPEČÍ:

www.dumdluhu.cz/blog/rady-a-tipy/84-refinancovani-hypoteky-pred-v-prubehu-a-mimo-fixaci

Poodkryje totiž další užitečné informace, které vám pomohou tomuto tématu lépe porozumět a tak se vyvarovat zbytečnému placení.