Čerpání hypotéky + proces jejího sjednání

Jedná se o finální fázi z celého procesu zdárného vyřízení hypotéky (obecně jakéhokoli úvěrového produktu) kdy nastává vyplacení poptávajícím požadované a poskytovatelem schváleného finančního obnosu. Tyto peníze jsou zaslány od poskytovatele hypotéky přímo na účet žadatele (bere-li si hypotéku například na rekonstrukci, nebo americkou hypotéku na vlastní nemovitost), nebo na účty jeho věřitelů (jedná-li se o konsolidační hypoteční úvěr), nebo například na účet prodávajícího (řeší-li se hypotéka na koupi nemovitosti).

Dále se v popisku dočtete nejenom o optimálním procesu sjednání výhodné bankovní hypotéky...

Na úvod bychom si mohli zrekapitulovat celý proces sjednání takové (v tomto případě především bankovní) hypotéky. Aby jste si udělali obecný přehled, co všechno je potřeba udělat, než čerpání hypotéky může vůbec nastat:

1. Začíná se výběrem vhodného poskytovatele, který mně nabídne nejvýhodnější podmínky hypotéky co se především úroku týká. Někdy jde však o to, najít banku, která bude vůbec ochotná hypotéku poskytnout, aby tak žadatel vůbec mohl realizovat svůj (ať už jakýkoli) záměr za obecně plus mínus stejně výhodných bankovních hypotečních (úvěrových) podmínek. Někdy je totiž žadatel na hraně s doložitelným příjmem (bonitou), stavem registru, požadovanou částkou... Že ne každá banka mu je ochotná peníze půjčit a tak takový poptávající hledá alespoň tu jednu banku, která mu bude ochotná půjčit a on si tak bude vůbec moct zafinancovat svůj záměr, aniž by musel "využít služeb" často podstatně víc drahého a celkově nebezpečného nebankovního sektoru. Nebo obecně nemusel odložit svůj záměr (často například financovat koupi vysněné nemovitosti) na neurčito...

2. Pokračuje se sdělením veškerých potřebných informací poskytovateli (nebo zprostředkovateli) a podložením těchto informací potřebnými podklady, které se týkají totožnosti, příjmu...

3. Na základě těchto informací vyhodnotí poskytovatel reálnost poskytnutí hypotéky a v případě vyhodnocení vyšší pravděpodobnosti zdárného poskytnutí požadované hypotéky bankou udělá jakousi indikativní (orientační) nabídku. Pokud s touto nabídkou žadatel souhlasí, líbí se mu a má zájem o sjednání takového produktu, teprve tehdy se většinou přistupuje k provedení takzvaného prescoringu, ve kterém mu banka (většinou do několika minut od podpisu nebo souhlasu) sdělí, jestli teda oficiálně prošel, nebo nikoli a z jakého důvodu. Někdy se jedná o tzv. interní důvod, který není nijak dál bankou odůvodněn. Jinak se může jednat klasicky o registr xy, nebo nedostačující bonita...

4. Provedení takzvaného prescoringu (předschválení) začíná většinou podpisem žádosti (u půjček lze potom i odkliknutím souhlasu v internetovém bankovnictví), kdy si poskytovatel prověřuje především stav registru a obecně historii splácení poptávajícího v registrech klientských informací především CBCB (bankovní), SOLUS (mimobankovní), CNCB (nebankovní). V případě pozitivního prescoringu vytvoří poskytovatel relativně přesnou a závaznou nabídku hypotéky, kterou může žadatel ve finále získat, doloží-li všechny zbylé dokumenty a provede-li všechny kroky vedoucí ke zdárnému schválení bankovní hypotéky.

Až v případě, že žadatel skončí v akceptované prescoringové skupině "po proklepnutí" především stavu jeho registru, dále jeho příjmů a x dalších kritérii, které na finální výsledek mohou mít vliv, v akceptovatelné prescoringové skupině, zvýší se tak podstatně pravděpodobnost získání poptávané hypotéky (ale pořád není zdaleka sto procentní).

5. Následně je žadateli sděleno, jaké další podklady musí dodat ke zdárnému schválení a čerpání hypotéky. Většinou se jedná o doložení příjmu formou potvrzení o zaměstnání v případě zaměstnanců (plus výpisy z účtu za několik posledních měsíců a také výplatní pásky), nebo daňového přiznání u podnikatelů, dále pak provedení odhadu zastavované nemovitosti, doložení jejího výpisu z katastru nemovitostí, dále záleží od typu požadavku (kupní smlouvy, faktury, potvrzení o bez dlužnosti...)...

6. Po úplném dodání všech požadovaných podkladů je jejich správnost prověřena na centrále daného poskytovatele, bankovního domu. Pokud je vše v pořádku, klient dostává informaci o definitivním schválení požadované hypotéky, což je už z našeho pohledu stav s prakticky 100% jistotou, že ji dostane.

Až v tento moment je rozumné začít rozjíždět nějaké "větší akce" v podobě závazných příslibů, složení nevraných záloh... Protože do tohoto momentu se pořád může stát, že banka z různých důvodů nakonec hypotéku neschválí. To se děje například v situacích, kdy se poptávající mezi pozitivním prescoringem a procesem finálního schválení opozdí se splácením nějakých svých závazků a zhorší si tak stav registru do bankou neakceptovatelné podoby. Nebo pokud promešká maximální dobu, ve které musí doložit po prescoringu všechny potřebné podklady, prescoring mu tak propadne, mezitím se změní "stanoviska" banky a přes druhý prescoring už žadatel neprojde. Nebo jako třetí příklad neúspěšného dokončení sjednání bankovní hypotéky od pozitivního předschválení mě napadá, že podklady dodané k definitivnímu schválení jsou v rozporu s informacemi, které byly sděleny (avizovány) na vstupu před prescoringem, nebo zkrátka neodpovídají stavu, který je banka ochotná akceptovat. Nicméně také jsou na trhu bankovní domy, které (pokud se ve spolupráci s kvalitním a zkušeným úvěrářem vyloženě nic "nezvrtá", což se děje málo kdy, pokud zrovna takového máte i Vy) po provedení pozitivního prescoringu už dále nezkoumají klienta jako takového a tak pokud jsou jsou ke schválení v pořádku dodány potřebné dokumenty v odpovídajícím stavu, tak i kdyby se například klient dostal do určitých problémů ve splácení svých závazků v průběhu sjednání hypotéky, nemuselo by to mít negativní dopad na její finální schválení.

7. Následně se na centrále vytvoří úvěrové a zástavní smlouvy, které putují většinou do banky k danému úvěráři, se kterým hypotéku vyřizujete (v některých případech přímo ke klientovi). Po prostudování a podpisu těchto smluv klientem (a vyřízení různých sounáležitostí na katastru) se zasílají společně s potřebnými podklady zpět na centrálu, kdy (opět pokud něco nechybí, nebo třeba není špatně provedený podpis) následně dochází většinou obratem k čerpání požadované hypotéky buďto na úvěrový účet v této fázi již dlužníka (ne poptávajícího), nebo na účet jeho věřitelů, prodávajícího...

8. Peníze z hypotéku jsou zkrátka vyplaceny (vyčerpány) z banky a teprve v této fázi ji může dlužník začít splácet na bankou stanovený úvěrový účet ve zvolený den splatnosti.

Pokud se ale jedná o hypotéku na výstavbu, platí dlužník ze začátku měsíčně pouze úroky z vyčerpané části jistiny (celkové dlužné částky, celkové výše schválené hypotéky), postupně si totiž nechává posílat peníze na úvěrový účet (dochází k tzv. postupnému čerpání), které do výstavby postupně investuje z celkového peněžního obnosu, který má bankou přislíbený. Ta si ještě průběžně kontroluje, zda-li tyto postupně vyplácené peníze putují tam, kam mají a to prostřednictvím odhadce, který průběžně kontroluje stav nemovitosti a takzvanou proinvestovanost, nebo prostřednictvím doložení faktur "utracených" za materiál nebo stavební práce, které slouží k samotné výstavbě, nebo u některých bankovních domů se tak děje alespoň zasláním fotografií provedených stavebních prací. Každý bankovní dům to má nastavené jinak, nicméně při dotazu by jste měli být úvěrářem informování i o tomto, nebo by jste měli dostat automatiky na výběr (pokud je více možností u vybraného bankovního domu). Rozhodně je i tento faktor dobré zohlednit při výběru bankovního domu jehož hypotečních služeb v budoucnu využiji, neboť můžou také vliv na celkovou cenu, kterou mě daná hypotéka bude stát, neboť ne každý z těchto procesů kontroly postupného využití hypotéky je pro mě stejně časově, finančně náročný...

Jinak až čerpáním kompletní výše hypotéky začíná běžet dohodnutá doba splatnosti a povinnost dlužníka dodržovat veškeré pokyny uvedené v úvěrové smlouvě, která byla předtím podepsána, na jejímž základě došlo k čerpání (vyplacení) hypotéky.

Především tedy musí docházet k včasné a řádné úhradě stanovené splátky v plné její výši (úhrada většinou měsíčně k určitému dni v měsíci), minimálně v takové výši, jaká je většinou uvedená nejenom v úvěrových smlouvách ale i splátkovém kalendáři, ve kterém dlužník navíc přesně vidí, co že se to s každou jednou měsíční splátkou přesně děje, tedy kolik z ní jde na úhradu úroku a kolik na samotnou jistinu (celkovou dlužnou částku), jaký počet splátek má ještě před sebou a jak na tom přesně bude ze zůstatkem v kterýkoli konkrétní den v budoucnu až do ukončení splátkového kalendáře, bude-li splácet splátky v minimální nutné výši, řádně a včas (nedostane tak ani jednu pokutu za opožděnou splátku, nebo za neplnění pokynů v úvěrových smlouvách), nebo pokud naopak nepošle v průběhu splácení výjimečnou splátku nad rámec minimální měsíční splátky, nebo se nerozhodne hypotéku jednorázově doplatit (třeba z vlastních zdrojů, nebo převodem k jinému věřiteli, na což má dle nového úvěrového zákona většinou smluvní nárok - možnost doplacení zdarma a kdykoli)...

Máte-li k Vaši situaci jakékoli dotazy, neváhejte nás kontaktovat...

Důležitá upozornění:


Úvěry řešíme od OD rámce 300 000 Kč, žádosti o menší peníze prosíme neodesílat.

To platí jak u bez i zástavních úvěrů, kdy na vině je zejména naše omezená časová kapacita a nerentabilita vzhledem k výnosům z celorepublikového vyřizování menších částek.
U desetitisícových úvěrů by musela být platební zátěž pro klienta natolik vysoká, že by to hraničilo s únosností a smysluplností vůbec.
Enormně úročené nebankovní mikro úvěry nabízené na trhu jsou toho jasným důkazem.

Prostý TIP:
Chcete-li míň, zkuste banku, nebo jednu z věhlasných nebankovních společností, nejde-li to dočasně z nějakého důvodu, doporučujeme toto období přečkat bez úvěrování a mezitím, je-li to možné, usilovat o odstranění překážející závady, nebo najít jiné východisko a bez úvěrování obejít úplně. Pořád lepší, než skočit z louže a skončit v blátě...

U půjčky bez zástavy hrají registry, příjmy, dluhy a tudíž i bonita žadatele zásadní úlohu.

Výhodnost a štědrost námi nabízených půjček bez jakékoliv zástavy musí být něčím vykoupená, tím je větší náročnost na stav registru, příjmu a výdajů (bonity) žadatele.
Tím netvrdíme, že by museli být v naprosto precizní kondici, aby ji bylo možné řešit. Na druhou stranu to ani nemůže být vyložená katastrofa.
Tyto žadatelovi kvality jsou totiž bez podmínky nemovitého zajištění jedinou zárukou řádného splácení a navrácení půjčených peněžních prostředků.
Proto představa, že je poskytovatel nechá zcela bez povšimnutí, je mylná. S vysokou mírou benevolence se setkáte jedině u těch miniaturních, na úkor toho i vysoce předražených, nebankovních půjček.
I tam by už ale půjčující měl ponovu provézt zběžné proklepnutí žadatele podobným způsobem a to z titulu jemu uložené povinnosti prověřit jeho úvěruschopnost zákonem o spotřebitelském úvěru.

Dokládané a zkoumané podklady:
Jednak u nich automaticky dochází k nahlédnutí do registrů, z nichž se bere v potaz řádnost zpětného splácení využitých úvěrových produktů a jejich momentální zatíženost, neboli žadatelova úvěrová angažovanost.
V rámci závažnosti poškození registrů platí, že by se v nich rozhodně neměly nacházet záznamy typu: nedávného zesplatnění, exekuce, nebo nedávno oficiálně ukončené insolvence bez ohledu na splacenou část.
Pokud jsou tyto záznamy u žadatele evidoványnabízí se řešit se zástavou nemovitosti, tedy prostřednictvím nebankovní hypotéky. Jiná věc do zástavy se prozatím nepřijímá.

V rámci příjmů pak bývá u zaměstnance vyžadována pracovní smlouva na dobu ne/určitou a dokládací procedura: potvrzení o výši příjmu za posledních 6 měsíců, výpisy z účtů a výplatní pásky, nebo určitá kombinace.
U podnikatelů OSVČ tvoří základ pro doložení jeho příjmů daňové přiznaní často zohledňované za poslední 2 roky, faktury, výpisy z účtů, obraty, výkazy zisků a ztrát, bezdlužnost vůči státu a opět různý jejich poměr.
K tomu je u obou samozřejmě možné započítat různé druhy příspěvků, přivýdělků, rent, důchodů...

Mají-li manželé uzavřené společné jmění manželů, je nutné, aby si "ze zákona i rozumu" žádali společně.

SJM neboli zkratka stvořená z počátečních písmen těchto tří slov: Společné Jmění Manželů totiž neslouží pouze k tomu, aby automaticky docházelo ke spravedlivému rozdělování (ne)movitého majetku, který po sňatku nabyde jeden z jeho účastníků, se svou drahou polovičkou v pohlavně rovnoprávném poměru 50/50, přestože se ona sama na žádné listině stvrzující její vlastnická práva zrovna nevyskytuje.

Podobným způsobem totiž může dojít k samovolnému přenášení a podvojnému přiřazování i toho dluhového, tedy úvěrového zaangažování (zatížení), které si za dobu manželství odváží "pořídit či převzít čistě sám na sebe" jeden z manželů za absence písemného souhlasu a tudíž snadno i vědomí toho druhého, kterého se tak i přesto mohou v budoucnu negativně (do)týkat případné spory vedené v souvislosti s řádným neplněním s ním spjatých povinností, přestože na úvěrových smlouvách o něm opět není ani zmínka. Jinými slovy pak, třeba z důvodu nesplácení, může dojít k věřitelovu (vymahačovu) uspokojení takto vzniklé pohledávky i z dlužníkovi poloviny majetku spadajícího do společného jmění, pokud nedisponuje žádným, výlučně vlastním.

A proto, aby byla plně zachována jakási partnerská transparentnost, musejí si u nás manželé k žádanému úvěru pokaždé přistupovat společně, mají-li mezi sebou v době podání žádosti společné jmění plně aktivní.

I zadlužení je totiž záležitostí mající důležité vazby na vzájemné soužití, k jejímuž mlžení by proto nemělo docházet už jen z principu lidskosti a zmíněné průhlednosti. O příjem silně ochuzená sestava žadatelů pak stejně v drtivé většině případů nevychází ani bonitně, což je další pádný argument pro neprodlené přesvědčení druhého z manželů k jeho přímé spoluúčasti na akci alespoň z pozice spolužadatele, potažmo budoucího spoludlužníka, který bere vítr z plachet narážkám hrdopychů typu: "Snad jsem už dospělá, plně svéprávná osoba oprávněná si rozhodovat sama za sebe a jednat, jak se mně zlíbí?!" To na každý pád jste, no též můžete být ve svých snahách zvenčí omezována, ohrožujete-li svým jednáním život bližního jako v tomto případě - (do)životního partnera.

Abyste se tak nedělo a Vy si pak mohli začít plně přetavovat své peněžní představy v realitu bez potřeby ohlížení se na rozmar manžela a žadonění o jeho souhlas, je nutné mít SJM zúžené, ideálně pak úplně rozdělené (zrušené). K tomu lze dospět buďto sepsáním předmanželské smlouvy upravující pravidla pro rozdělování společného jmění, nebo potom takovou jeho změnou provedenou kdykoliv v průběhu manželství třeba u notáře. Ten Vám po společné návštěvě (ne vážně nestačí, když přijdete sami) za pár tisíc rád rozváže křidélka a Vy si budete moct žádat a vystupovat každý sám za sebe, jak jen se Vám zachce bez nutnosti přizvání k účasti a výhledově i možnosti negativního zásahu toho druhého.

Tato tématika samozřejmě má své "světlé i tmavé" výjimky a potvrzující pravidla, stejně jako každý takový krok pochopitelně má své vlastní individuální specifika, pro i proti a tak i nároky na vhodné provedení, které je potřeba zohlednit a do výsledného díla všestranně zapracovat tak, aby sedli jako "hrnec na zadek" nejlepším zájmům obou manželů.

Více informací k této problematice si můžete přečíst: RADY A TIPY: SJM jak ho otočit ve svůj vlastní ekonomický prospěch

Hypotéku na koupi s nulovou akontací, do-zajištěním a KO registry či příjmy NELZE.

Nalejme si čisté info. Ne, vážně Vám nikdo nezaplatí celý vysněný baráček za miliony, když jste si na něho doposud nenašetřili ani korunu (dvacet tisíc fakt nic neřeší), nemáte co dalšího zastavit a navíc byste dle prokazatelných příjmů a zákonných ukazatelů bonity bezpečně neutáhli ani dvoutisícovku měsíčně navíc, nebo jsou vaše registry jeden velký paskvil, takže dát se tak vsadit na vaši schopnost řádného splácení, respektive absenci opožděné splátky, máte to s kurzem tak 46:1 v prospěch vašeho selhání to dokonce hned v prvním roce kalendáře.

Přibližně počítejte, že minimálně 20% budete muset "někde vyškrábnout", anebo hypotéku do-zajistit další nemovitostí v této hodnotě. Pokud byste se tím náhodou dokázali dostat na LTV nějakých 60%, může Vám toho být odpuštěno mnohem víc, neboť to je zhruba strop u nebankovní hypotéky Standard, avšak "na oplátku" u ní počítejte s podstatně vyššími provozními náklady.

Taky pochopitelně můžete mít tak absurdní štěstí, že se Vám podaří sehnat nemovitost s tržní hodnotou 5 milionů za 3. V takovém případě však počítejte s našim okamžitým dotazem: "Proč by vám ji kdo prodával za 3, když by ji mohl prodat za 5?". Nebude-li ve vaší odpovědi obsaženo něco ve smyslu rodinného příslušníka, dobrého kamaráda, nebo obchodního partnera, spíše počítejte s našim nesouhlasným stanoviskem.

Stejně tak, ostatně jako všude, může pomoct, podaří-li se Vám si k sobě sehnat takzvaného spolužadatele, který dohání vaši tristní ziskovost, nebo platební morálku. Natvrdo se tak však může stát, že začnete v úvěru doslova zavazet, překážet (mu) v jeho vyřízení. Ano, víme, že jste si ho k sobě dočasně přibrali, a chápeme, že opustit ho, nechat hypotéku i kupovanou nemovitost čistě na něm, není nic moc, ale hold jinak to kolikrát nepůjde, a navíc mezi námi děvčaty... Jestli ho potom z žádosti vyvážete, až se registry či příjmy "vyléčíte", nebo ho v ní nahradíte, vyjde prakticky nastejno, čili je prašť jak uhoď. Jen je potřeba dopředu vyladit a přednastavit.

Řídíme se novým zákonem o spotřebitelském úvěru, který přišel v platnost 1. 12. 2016 a to na 101%.

U všech spříznených investorů dochází u spotřebitelských úvěrů ke splnění všech zákonných nařízení. Mezi hlavní můžeme zařadit povinnost půjčujícího vyhodnotit úvěruschopnost poptávajícího, k čemuž dojde prověřením jeho bonity. Poměr mezi celkovými příjmy a výdaji žadatele musí být vždy dostačující a splňovat zákonem přikázanou výši.

Stejně tak nedochází ke dvojím odměnám, které by se pobírali od půjčujícího i úvěrovaného zároveň.

Klient je dopředu vždy zavčas informován o všem, co by mohlo mít vliv na jeho rozhodnutí. Koná se vždy v jeho prospěch a dělá maximum pro jeho celkovou spokojenost.
Je čistě na jeho svobodném uvážení, jestli je pro něj spolupráce s námi přínosná a bude mít zájem v ní pokračovat, nebo nikoli.
Povinností, která musí být v tomto ohledu splněná, je celá spousta. Proto se dbá zvýšené pozornosti na jednotlivá zákonná ustanovení a nešetří na nákladech za právní služby.

Před vyplacením požadovaného financování nám poptávající neplatí jakýkoli poplatek dopředu.

V žádném z případů nám klient neplatí poplatek dopředu.

Co jediné je v některých případech potřeba v průběhu sjednání uhradit, jsou náklady spojené s odhadcem za provedení odhadu nemovitosti pro účely sjednání bankovního hypotečního úvěru. Za vedlejší náklady, které si poptávající musí hradit, mohou být považovány taky: právní služby (jsou-li zapotřebí), náklady na dopravu (palivo, amortizace, mhd) nebo na komunikaci (paušál). Ani jedna z těchto plateb však není odměnou pro nás.
Pokud se v průběhu sjednání dopustíme hrubého porušení některé z domluv nebo zásad "slušného jednání", může od poptávající od realizace s pověřeným specialistou kdykoli a bezplatně odstoupit. Aby se předešlo snahám o vypočítavé obcházení, je nutné, aby poptávající v případě takového rozhodnutí počítal s tím, že nebude mít možnost dále pokračovat ve vyřízení vyhledaného a nastaveného úvěru u námi zvoleného optimálního investora.
V opačném případě, pokud se mu nakonec přece jenom podaří v dohledné době díky nám dohledané financovnání získat, nám náleží předem dohodnutá odměna.


Obecné informace

Šedesátá, 7018/7055
Budova 64, 760 01, Zlín

  • Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.

  • +420 777 465 451


Všeobecné a právní podmínky poskytování nebankovních úvěrů jsou k dispozici ZDE:

Zodpovědná osoba: Tomáš Maček, IČ: 88853225. Je vázaný zástupce samostatného zprostředkovatele. Jsou nabízeny jeho úvěrové možnosti (bankovní i nebankovní) úvěrové poradenství v rámci živnostenského oprávnění + nabídky investorů v rámci tipařských smluv. Dumdluhu.cz je internetový portál, projekt sloužící především ke kvalitnímu úvěrovému, dluhovému poradenství.

Řídíme se zákonem o spotřebitelském úvěru platným od 1. 12. 2016. Vždy u našich investorů dochází v rámci spotřebitelských úvěrů před jejich poskytnutím k posouzení schopnosti splácet - prověření bonity klienta. Dále nedochází k dvojím odměnám a jsou dodržena všechna další kritéria zákona uvedené v informacích trvale přístupných spotřebiteli a v reklamačním řádu.

Některé údaje uvedené na těchto internetových stránkách se nevztahují na spotřebitelské úvěry poskytované podle zákona o spotřebitelském úvěru 145/2010 Sb. Jedná se především o úvěry podnikatelské, realitní služby...

Copyright © 2012 - 2022 Dumdluhu.cz