Co je refinancování půjček?

Pojem refinancování osobně vnímám jako převedení peněz v rámci nějakého dluhu odněkud někam. Většinou se většinou pojí s pojmem hypotéky, nicméně i v případě půjčky se jedná o je její převedení od jednoho věřitele (úvěrujícího, poskytovatele, investora -> bankovního či nebankovního subjektu) k jinému.

Důvodem, proč k tomuto kroku dochází, je většinou vyšší výhodnost parametrů nové hypotéky, nebo půjčky u nového věřitele. Klient zde získá především nižší úrok, případně delší dobu splatnosti a tím pádem nižší měsíční splátku, nebo je mu umožněno, vzít si potřebné peníze navíc.

Doporučujeme číst dál, můžete se dozvědět zajímavé informace ohledně konsolidaci, se kterou si lidé podstatu refinancování často pletou, především dále však o fixaci úrokové sazby a s ní spojenými úskalími. Navíc dostanete i dobrý TIP, jakou dobu fixace si ideálně volit a proč...

Často si lidé pletou pojem refinancování a konsolidace. Říkají například "my chceme refinancovat všechny svoje drahé dluhy" a myslí tím samozřejmě jejich spojení a převedení pod jeden na úroku výhodnější dluh, který je nastaven ideálně na delší splatnost pro co možná nejnižší splátku... V případě konsolidace se jedná spíše o sjednocení většího množství závazků v jeden výhodnější a nemusí nutně dojít k převodu k jinému věřiteli (člověk si může zkonsolidovat svoje závazky i například "pod jednou bankovní střechou"), i když se tak v častých případech děje. Pokud máte více půjček, měli byste je spíše konsolidovat (sloučit) do jedné jediné půjčky s nižší měsíční splátkou pro vyšší výhodnost, přehled a celkové bezpečí. V takovém případě není refinancování půjček na místě.

Nicméně refinancování, jak jsme řekli, se děje, když dochází k převedení většinou pouze jednoho závazku jinam, i když většinou pochopitelně také za účelem vyšší výhodnosti toho nového závazku. K refinancování nicméně může být dlužník i "přinucen" v případech, že mu věřitel například vypoví smlouvu (z důvodu neřádného plnění, nebo jiného), nebo podstatně znevýhodní podmínky pro splácení.

S refinancováním se nejčastěji setkáte u bankovní hypotéky a to v době, kdy klientům na stávající hypotéce končí fixace úrokové sazby a tak se začínají poohlížet po nové bance (hypotéce), která jim bude schopná poskytnout výhodnější hypoteční parametry. Pokud se jim to podaří, taková nová banka se najde a schválí zde žadateli výhodnější hypotéku, pouze přeskočí v den ukončení fixace ze stávající banky na tuto a současná hypotéka se vyplatí (refinancuje) touto novou, která se od dalšího měsíce ke dni splátky dál řádně splácí. Jenom se tak "přeskočí na nový, lepší" vlak.

Fixace úrokové sazby v tomto případě znamená příslib ze strany banky, že klientovi podrží daný úrok po celou dobu jeho fixace. Naopak klient má omezenou možnost hypotéku doplatit, nebo posílat výjimečnou splátku, zkrátka si tím banka klienta "podrží" na minimálně toto období. Nicméně i tak může klient po novu posílat až 25% z hypotéky výjimečně a tak ji mít prakticky do skončení 5 ti leté fixace kompletně doplacenou...

I když se slovem lepší bych byl opatrný. Ono se tak totiž do dnešního dne dělo, že s průběžným, dlouhodobým a neustálým pádem úrokových sazeb v nabídce bank si lidé, kterým v těchto dobách končila fixace, většinou výrazně pomohli. Logicky si totiž hypotéku sjednali někde výš na klesající křivce úrovně nabízené úrokové sazby, než jsme dnes, a tak se s novým refinancování dostali "na úrokové skluzavce" níž na lepší úrok a pomohli si tak... Jenomže co se stane, když se tato křivka pomalu začne zvedat a místo aby se člověk po skluzavce svezl, tak bude muset první vylézt nahoru...? Pochopitelně tak lidé, kteří teď získali skvělé úroky kolem 2 % ročně, ať už na zcela nově sjednané hypotéce, nebo nově zrefinancované, kteří budou pochopitelně muset (po skončení nových fixací úrokových sazeb na těchto výhodných hypotékách) v budoucnu (podle data, kdy novou hypotéku načerpali a na jak dlouho si úrok zafixovali) opět řešit situaci, kdy se bude blížit ukončení fixace stávající úrokové sazby a oni budou hledat novou, ideálně opět výhodnější hypoteční variantu, než současně mají, na kterou by opět refinancovali.

To má ale jedno velké ALE. Co když dnešním dnem začne naopak období růstu úrokových sazeb v nabídce bank, řekněme prudký úrokový nárůst (aby si banky "vyrentovali" ušlé zisky, kdy z dlouhodobého pohledu mají spočítané, že za celou dobu splatnosti by se na každém jednom klientovi chtěli v průměru dostat na zhodnocení 5% ročně - ne že chtěli by, možná lépe řečeno chtějí, udělají pro to první poslední - jednoduše si tak spočítat "manko, díru v rozpočtu", kterou jim tato 2% úroková sazba vytváří)... Těmto lidem, kteří si nabrali hypotéky na těchto rekordně nízkých úrokových sazbách, v budoucnu "spadnou trenky", až zjistí, že nejlepší úrok, na který budou moct refinancovat, už nebude 2% ale 4%... Že už není splátka na nové hypotéce 12 ale 16 tisíc korun českých měsíčně... Co to potom udělá s domácím rozpočtem? Co to udělá s kouzelnou ziskovostí a výnosech na těch úžasných investičních nemovitostech (bytech), které si lidé nabrali, co to jenom šlo, co je jenom bonita pustila, navíc na potenciálním vrcholu hladiny cen nemovitostí v ČR, tzn. za relativně dost vysoké ceny... Co bude s takovými lidmi, kteří to doteď měli se splácením "na knap, na těsno" a jakékoli drobné zvýšení úroku, splátky je může (třeba po uplynutí nějaké doby, ve které to ještě se zatnutými zuby vydrží) dost reálně položit? Co do toho budou dělat lidé, kteří mají slušné příjmy a hlavně jistotu zaměstnání v době ekonomického růstu, ale najednou toto nebude, ekonomika ochladne, nezaměstnanost se zvýší, platby třeba sníží... Hromadná platební neschopnost, pád cen nemovitostí, kolaps ekonomiky...

TIP:

Doporučujeme nastavit se úrokovou sazbu (ať již na zcela nové hypotéce nebo na nově refinancované) na co možná nejdelší možné období! Nebojte se (třeba i za menší přirážky na úroku, nebo jiného drobného znevýhodnění) využití klidně 10 ti letté fixace nebo i delší, pokud Vám to banka umožní. Je zde totiž vysoká pravděpodobnost, že jste právě "sjeli po oné pomyslné úrokové skluzavce", sedíte si teď někde tam dole a čeká Vás (celý trh) výstup po postupně rostoucí (úrokové) přímce směrem vzhůru. Mít tak bankou smluvně podržený tento nejspíš nejnižší možný úrok díky nastavené maximálně dlouhé fixaci, se z našeho pohledu určitě vyplatí. Není samozřejmě možné, dát za toto tvrzení ruku do ohně, ekonomika je totiž řízená dosti uměle a snad ti nahoře vědí, co dělají a nedovolí si to takto pustit nahoru. Na druhou stranu už nemá úrok kam padat, pro banky by to přece bylo absolutně nerentabilní ještě více se vzdalovat od onoho 5 ti % cíle... Tak logicky je zde potenciálně podstatně vyšší pravděpodobnost pro jeho růst... Mít tak (alespoň na 10 let, za kterých se může stát spousta věcí, v ideálním případě budete vydělávat a než skoční fixace, hypotéku průběžnými výjimečnými splátkami celou doplatíte) klid v podobě fixace tak nízkého úroku... Ideální stav... I kdybych bral v budoucnu úrok kdekoli pod 3 % nebo i 4% ročně, pořád bych uvažoval podobným způsobem... Osel jsem si vzal jenom 5 ti letou fixaci přibližně 3 roky zpátky i když na skvělém úroku 1.69%, než se postavilo 3 roky utekli jak voda a do konce fixace (změny úroku) mně zbývají pouhé 2 roky... To bude počítám úrok určitě nad 3, ne-li 4% a tak budu nejspíš asi taky "potahovat trenky"... Kéž bych se tehdy vykašlal na zvýšení úroku o 0.2 % za zvolení delší fixace a šel raději do zmíněné 10 ti leté...

Obecně je to spíše jen slovíčkaření a každá firma (ať už přímý poskytovatel, nebo zprostředkovatel, u kterého máte v ideálním případě na výběr z více investorských možností), u které tyto finanční produkty poptáváte, by vám měla být schopna po několika větách jasně porozumět, co že to chcete, potřebujete a jestli pro Vás vůbec adekvátní úvěrové řešení mají ve své nabídce. My těmto potřebám rozumíme, máme dobré možnosti výhodného refinancování i konsolidace a rádi vám nejspíš to nejlepší na trhu sjednáme bez starosti (nadbytečné investice času, energie a nervů) od A do Z. Neváhejte nás za tímto účelem kontaktovat...

Důležitá upozornění:


Úvěry řešíme od OD rámce 300 000 Kč, žádosti o menší peníze prosíme neodesílat.

To platí jak u bez i zástavních úvěrů, kdy na vině je zejména naše omezená časová kapacita a nerentabilita vzhledem k výnosům z celorepublikového vyřizování menších částek.
U desetitisícových úvěrů by musela být platební zátěž pro klienta natolik vysoká, že by to hraničilo s únosností a smysluplností vůbec.
Enormně úročené nebankovní mikro úvěry nabízené na trhu jsou toho jasným důkazem.

Prostý TIP:
Chcete-li míň, zkuste banku, nebo jednu z věhlasných nebankovních společností, nejde-li to dočasně z nějakého důvodu, doporučujeme toto období přečkat bez úvěrování a mezitím, je-li to možné, usilovat o odstranění překážející závady, nebo najít jiné východisko a bez úvěrování obejít úplně. Pořád lepší, než skočit z louže a skončit v blátě...

U půjčky bez zástavy hrají registry, příjmy, dluhy a tudíž i bonita žadatele zásadní úlohu.

Výhodnost a štědrost námi nabízených půjček bez jakékoliv zástavy musí být něčím vykoupená, tím je větší náročnost na stav registru, příjmu a výdajů (bonity) žadatele.
Tím netvrdíme, že by museli být v naprosto precizní kondici, aby ji bylo možné řešit. Na druhou stranu to ani nemůže být vyložená katastrofa.
Tyto žadatelovi kvality jsou totiž bez podmínky nemovitého zajištění jedinou zárukou řádného splácení a navrácení půjčených peněžních prostředků.
Proto představa, že je poskytovatel nechá zcela bez povšimnutí, je mylná. S vysokou mírou benevolence se setkáte jedině u těch miniaturních, na úkor toho i vysoce předražených, nebankovních půjček.
I tam by už ale půjčující měl ponovu provézt zběžné proklepnutí žadatele podobným způsobem a to z titulu jemu uložené povinnosti prověřit jeho úvěruschopnost zákonem o spotřebitelském úvěru.

Dokládané a zkoumané podklady:
Jednak u nich automaticky dochází k nahlédnutí do registrů, z nichž se bere v potaz řádnost zpětného splácení využitých úvěrových produktů a jejich momentální zatíženost, neboli žadatelova úvěrová angažovanost.
V rámci závažnosti poškození registrů platí, že by se v nich rozhodně neměly nacházet záznamy typu: nedávného zesplatnění, exekuce, nebo nedávno oficiálně ukončené insolvence bez ohledu na splacenou část.
Pokud jsou tyto záznamy u žadatele evidoványnabízí se řešit se zástavou nemovitosti, tedy prostřednictvím nebankovní hypotéky. Jiná věc do zástavy se prozatím nepřijímá.

V rámci příjmů pak bývá u zaměstnance vyžadována pracovní smlouva na dobu ne/určitou a dokládací procedura: potvrzení o výši příjmu za posledních 6 měsíců, výpisy z účtů a výplatní pásky, nebo určitá kombinace.
U podnikatelů OSVČ tvoří základ pro doložení jeho příjmů daňové přiznaní často zohledňované za poslední 2 roky, faktury, výpisy z účtů, obraty, výkazy zisků a ztrát, bezdlužnost vůči státu a opět různý jejich poměr.
K tomu je u obou samozřejmě možné započítat různé druhy příspěvků, přivýdělků, rent, důchodů...

Mají-li manželé uzavřené společné jmění manželů, je nutné, aby si "ze zákona i rozumu" žádali společně.

SJM neboli zkratka stvořená z počátečních písmen těchto tří slov: Společné Jmění Manželů totiž neslouží pouze k tomu, aby automaticky docházelo ke spravedlivému rozdělování (ne)movitého majetku, který po sňatku nabyde jeden z jeho účastníků, se svou drahou polovičkou v pohlavně rovnoprávném poměru 50/50, přestože se ona sama na žádné listině stvrzující její vlastnická práva zrovna nevyskytuje.

Podobným způsobem totiž může dojít k samovolnému přenášení a podvojnému přiřazování i toho dluhového, tedy úvěrového zaangažování (zatížení), které si za dobu manželství odváží "pořídit či převzít čistě sám na sebe" jeden z manželů za absence písemného souhlasu a tudíž snadno i vědomí toho druhého, kterého se tak i přesto mohou v budoucnu negativně (do)týkat případné spory vedené v souvislosti s řádným neplněním s ním spjatých povinností, přestože na úvěrových smlouvách o něm opět není ani zmínka. Jinými slovy pak, třeba z důvodu nesplácení, může dojít k věřitelovu (vymahačovu) uspokojení takto vzniklé pohledávky i z dlužníkovi poloviny majetku spadajícího do společného jmění, pokud nedisponuje žádným, výlučně vlastním.

A proto, aby byla plně zachována jakási partnerská transparentnost, musejí si u nás manželé k žádanému úvěru pokaždé přistupovat společně, mají-li mezi sebou v době podání žádosti společné jmění plně aktivní.

I zadlužení je totiž záležitostí mající důležité vazby na vzájemné soužití, k jejímuž mlžení by proto nemělo docházet už jen z principu lidskosti a zmíněné průhlednosti. O příjem silně ochuzená sestava žadatelů pak stejně v drtivé většině případů nevychází ani bonitně, což je další pádný argument pro neprodlené přesvědčení druhého z manželů k jeho přímé spoluúčasti na akci alespoň z pozice spolužadatele, potažmo budoucího spoludlužníka, který bere vítr z plachet narážkám hrdopychů typu: "Snad jsem už dospělá, plně svéprávná osoba oprávněná si rozhodovat sama za sebe a jednat, jak se mně zlíbí?!" To na každý pád jste, no též můžete být ve svých snahách zvenčí omezována, ohrožujete-li svým jednáním život bližního jako v tomto případě - (do)životního partnera.

Abyste se tak nedělo a Vy si pak mohli začít plně přetavovat své peněžní představy v realitu bez potřeby ohlížení se na rozmar manžela a žadonění o jeho souhlas, je nutné mít SJM zúžené, ideálně pak úplně rozdělené (zrušené). K tomu lze dospět buďto sepsáním předmanželské smlouvy upravující pravidla pro rozdělování společného jmění, nebo potom takovou jeho změnou provedenou kdykoliv v průběhu manželství třeba u notáře. Ten Vám po společné návštěvě (ne vážně nestačí, když přijdete sami) za pár tisíc rád rozváže křidélka a Vy si budete moct žádat a vystupovat každý sám za sebe, jak jen se Vám zachce bez nutnosti přizvání k účasti a výhledově i možnosti negativního zásahu toho druhého.

Tato tématika samozřejmě má své "světlé i tmavé" výjimky a potvrzující pravidla, stejně jako každý takový krok pochopitelně má své vlastní individuální specifika, pro i proti a tak i nároky na vhodné provedení, které je potřeba zohlednit a do výsledného díla všestranně zapracovat tak, aby sedli jako "hrnec na zadek" nejlepším zájmům obou manželů.

Více informací k této problematice si můžete přečíst: RADY A TIPY: SJM jak ho otočit ve svůj vlastní ekonomický prospěch

Hypotéku na koupi s nulovou akontací, do-zajištěním a KO registry či příjmy NELZE.

Nalejme si čisté info. Ne, vážně Vám nikdo nezaplatí celý vysněný baráček za miliony, když jste si na něho doposud nenašetřili ani korunu (dvacet tisíc fakt nic neřeší), nemáte co dalšího zastavit a navíc byste dle prokazatelných příjmů a zákonných ukazatelů bonity bezpečně neutáhli ani dvoutisícovku měsíčně navíc, nebo jsou vaše registry jeden velký paskvil, takže dát se tak vsadit na vaši schopnost řádného splácení, respektive absenci opožděné splátky, máte to s kurzem tak 46:1 v prospěch vašeho selhání to dokonce hned v prvním roce kalendáře.

Přibližně počítejte, že minimálně 20% budete muset "někde vyškrábnout", anebo hypotéku do-zajistit další nemovitostí v této hodnotě. Pokud byste se tím náhodou dokázali dostat na LTV nějakých 60%, může Vám toho být odpuštěno mnohem víc, neboť to je zhruba strop u nebankovní hypotéky Standard, avšak "na oplátku" u ní počítejte s podstatně vyššími provozními náklady.

Taky pochopitelně můžete mít tak absurdní štěstí, že se Vám podaří sehnat nemovitost s tržní hodnotou 5 milionů za 3. V takovém případě však počítejte s našim okamžitým dotazem: "Proč by vám ji kdo prodával za 3, když by ji mohl prodat za 5?". Nebude-li ve vaší odpovědi obsaženo něco ve smyslu rodinného příslušníka, dobrého kamaráda, nebo obchodního partnera, spíše počítejte s našim nesouhlasným stanoviskem.

Stejně tak, ostatně jako všude, může pomoct, podaří-li se Vám si k sobě sehnat takzvaného spolužadatele, který dohání vaši tristní ziskovost, nebo platební morálku. Natvrdo se tak však může stát, že začnete v úvěru doslova zavazet, překážet (mu) v jeho vyřízení. Ano, víme, že jste si ho k sobě dočasně přibrali, a chápeme, že opustit ho, nechat hypotéku i kupovanou nemovitost čistě na něm, není nic moc, ale hold jinak to kolikrát nepůjde, a navíc mezi námi děvčaty... Jestli ho potom z žádosti vyvážete, až se registry či příjmy "vyléčíte", nebo ho v ní nahradíte, vyjde prakticky nastejno, čili je prašť jak uhoď. Jen je potřeba dopředu vyladit a přednastavit.

Řídíme se novým zákonem o spotřebitelském úvěru, který přišel v platnost 1. 12. 2016 a to na 101%.

U všech spříznených investorů dochází u spotřebitelských úvěrů ke splnění všech zákonných nařízení. Mezi hlavní můžeme zařadit povinnost půjčujícího vyhodnotit úvěruschopnost poptávajícího, k čemuž dojde prověřením jeho bonity. Poměr mezi celkovými příjmy a výdaji žadatele musí být vždy dostačující a splňovat zákonem přikázanou výši.

Stejně tak nedochází ke dvojím odměnám, které by se pobírali od půjčujícího i úvěrovaného zároveň.

Klient je dopředu vždy zavčas informován o všem, co by mohlo mít vliv na jeho rozhodnutí. Koná se vždy v jeho prospěch a dělá maximum pro jeho celkovou spokojenost.
Je čistě na jeho svobodném uvážení, jestli je pro něj spolupráce s námi přínosná a bude mít zájem v ní pokračovat, nebo nikoli.
Povinností, která musí být v tomto ohledu splněná, je celá spousta. Proto se dbá zvýšené pozornosti na jednotlivá zákonná ustanovení a nešetří na nákladech za právní služby.

Před vyplacením požadovaného financování nám poptávající neplatí jakýkoli poplatek dopředu.

V žádném z případů nám klient neplatí poplatek dopředu.

Co jediné je v některých případech potřeba v průběhu sjednání uhradit, jsou náklady spojené s odhadcem za provedení odhadu nemovitosti pro účely sjednání bankovního hypotečního úvěru. Za vedlejší náklady, které si poptávající musí hradit, mohou být považovány taky: právní služby (jsou-li zapotřebí), náklady na dopravu (palivo, amortizace, mhd) nebo na komunikaci (paušál). Ani jedna z těchto plateb však není odměnou pro nás.
Pokud se v průběhu sjednání dopustíme hrubého porušení některé z domluv nebo zásad "slušného jednání", může od poptávající od realizace s pověřeným specialistou kdykoli a bezplatně odstoupit. Aby se předešlo snahám o vypočítavé obcházení, je nutné, aby poptávající v případě takového rozhodnutí počítal s tím, že nebude mít možnost dále pokračovat ve vyřízení vyhledaného a nastaveného úvěru u námi zvoleného optimálního investora.
V opačném případě, pokud se mu nakonec přece jenom podaří v dohledné době díky nám dohledané financovnání získat, nám náleží předem dohodnutá odměna.


Obecné informace

Šedesátá, 7018/7055
Budova 64, 760 01, Zlín

  • Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.

  • +420 777 465 451


Všeobecné a právní podmínky poskytování nebankovních úvěrů jsou k dispozici ZDE:

Zodpovědná osoba: Tomáš Maček, IČ: 88853225. Je vázaný zástupce samostatného zprostředkovatele. Jsou nabízeny jeho úvěrové možnosti (bankovní i nebankovní) úvěrové poradenství v rámci živnostenského oprávnění + nabídky investorů v rámci tipařských smluv. Dumdluhu.cz je internetový portál, projekt sloužící především ke kvalitnímu úvěrovému, dluhovému poradenství.

Řídíme se zákonem o spotřebitelském úvěru platným od 1. 12. 2016. Vždy u našich investorů dochází v rámci spotřebitelských úvěrů před jejich poskytnutím k posouzení schopnosti splácet - prověření bonity klienta. Dále nedochází k dvojím odměnám a jsou dodržena všechna další kritéria zákona uvedené v informacích trvale přístupných spotřebiteli a v reklamačním řádu.

Některé údaje uvedené na těchto internetových stránkách se nevztahují na spotřebitelské úvěry poskytované podle zákona o spotřebitelském úvěru 145/2010 Sb. Jedná se především o úvěry podnikatelské, realitní služby...

Copyright © 2012 - 2022 Dumdluhu.cz