Fixace

Co že to pojem fixace vlastně znamená:

Fixace je dopředu stanovené časové období, po které zůstane předem sjednaná úroková sazba na hypotéce neměnná bez ohledu na okolní situaci na finančním trhu. V souvislosti s tímto tak dlužník získává nejenom jistotu, že se mu sjednaný úrok nezvedne, ale stejně tak že i měsíční splátka zůstane při dané doba splatnosti neměnná. Poskytovatel se tak vlastně zavazuje dlužníkovi, že mu po celé toto období bude jeho hypotéku úročit "pouze" předem daným úrokem. Na druhou stranu je dlužník (majitel hypotéky) do určité míry limitován, co se týká možnosti doplacení hypotéky, převedení do jiné banky, nebo zaslání výjimečné splátky.

Kdy se fixace využívá a kdy naopak ne:

Pojem fixace je známý a hojně využívaný především u bankovních hypoték a půjček se zástavou nemovitosti jako takových. Většinou tak rozhodování o tom, jakou délku fixace si zvolí, bývá nedílnou součástí rozhodování žadatelů o tyto úvěrové produkty v úvodní části procesu jejich sjednání. U bez zástavního a stejně tak i nebankovního hypotečního úvěrování se s ní naopak setkáme zřídka kdy. Americké nebankovní hypotéky bez registru na cokoli tak mají jakousi "výhodu" v tom, že se u nich fixace nesjednává a nabízí se tak možnost doplatit je kdykoli a často také zcela zdarma.

Možnost výjimečného splácení i v období fixace nejenom o tom se dočtete dále:

Dříve v období fixace dlužník často vůbec nesměl provést jedinou výjimečnou splátku, dnes už po zavedení nového úvěrového zákona banky nabízejí možnost bezplatně i ve fixaci uhradit až 25% z celkového dluhu výjimečnou splátkou vždy po dvanácti řádně uhrazených měsíčních splátkách, tedy jednou za rok. Pokud se tohoto rozhodnete v plné výši využít (dokážete tak našetřit a splatit každým rokem 25% z celkového dluhu na svojí hypotéce), budete mít hypotéku splacenou dřív, než skončí její 5 ti letá fixace (právě pro tuto se lidé rozhodují v nejhojnějším počtu a bývá bankami nejvíce tlačena nabídkou minimálního úroku).

Pokuta za předčasné splacení ve fixaci:

A rozhodne-li se například hypotéku jednorázově doplatit v době fixace, nebo ji převést jinam, musí se připravit na docela "mastnou" pokutu za předčasné doplacení v období fixace. Tato nezřídka kdy dělá až 5% z celkové výše nezplaceného dluhu. Nový úvěrový zákon, který přišel v platnost začátkem roku 2016 se ale zastává spotřebitele (dlužníka). Tomu je tak umožněno od jeho spuštění kromě výše uvedené možnosti výjimečně a zcela zdarma doplatit až 25% z celkového dluhu po 12 ti po sobě jdoucími, řádně hrazenými měsíčními splátkami i kdykoli v průběhu fixace zdarma doplatit celých 100 % z výše hypotéky, pokud se prokazatelně nachází v takzvaně těžké životní situaci, nebo za poplatek 1% ze zůstatku hypotéky (maximálně však 50 000 Kč) v případě, že se rozhodne nemovitosti prodat a celá hypotéka, která na nemovitosti vázne, je tak splacena z jejího prodeje.

Jaké dlouhou fixaci si můžu nastavit:

Zvolení si optimální délky fixace je otázkou jakési strategie žadatele a závisí především na stavu finančního trhu, respektive na jak vysoké úroku jsou zde nabízeny. Banky většinou nabízejí fixaci tří, pěti, nebo desíti let. Je samozřejmě možné domluvit se také pouze na fixaci jednoho roku, nebo je u některých možnost v rámci určitého "konkurenčního boje" jít dokonce na fixaci dvaceti let. Na druhou stranu je taky možné vyžádat si a získat hypotéku naprosto bez fixace. Ta se potom nazývá floatová hypotéka a nese s sebou možnou změnu úroku a tím pádem i splátky hypotéky každý jeden měsíc ve splatnosti odvisle od stavu hypotečního trhu, jaké úroky jsou zde nabízeny.

Banka samozřejmě upřednostňuje určité délky fixace (v dnešním trhu často tří a především pětiletou) a je ochotná v případě jejich zvolení si klientem slevit na sjednané úrokové sazbě. Většinou se sice jedná o slevu kolem 0.1%, ale i to může žadateli "vykouzlit úsměv na tváři" a přinést do budoucna nemalou úsporu na přeplatku.

Jak dlouhou fixaci si ideálně zvolit:

Optimální strategie na zvolení si doby fixace, jak sem řekl, záleží od úroků na trhu. Lépe řečeno, pokud se nacházejí na historických minimech, jako i v době psaní tohoto článku dále platí (nejsou už sice u 1.6%, jako byli ještě před rokem, no je stále možné se bavit o 2.2 % úroku, což je při dlouhodobějším pohledu zpět, úrok stále velice nízký, velmi blízký historicky nabízenému minimu), oplatí se z mého pohledu rozhodně natáhnout si fixaci na co nejdelší období za předpokladu, že tím banka podstatně nezvýší nabídnutý úrok (no i kdyby to bylo 0.5% více, pořád je to za mě dobré, protože dlouhodobý průměr je 5%!). Je zde totiž podstatně vyšší pravděpodobnost, že úroky budou postupně růst (už jenom z laického pohledu, že zkrátka nemají velice kam klesat :-)), než že by měli jít ještě (nějak výrazněji) dolů. A tak bych si chtěl zasmluvnit (zachytit - zafixovat) tento minimální úrok na co nejdelší možné období. Naopak pokud by se trh nacházel v (dnes těžko představitelném ale v budoucnu rozhodně reálném) stavu, kdy je nabídka úrokových sazeb na hladině řekněme 8 mi %, rozhodně bych to s délkou fixace nepřeháněl...

Pravidlo 5 ti %:

Jak jsem už zmínil, cílem bankovních domů je prý dostat se na každé jedné hypotéce za celou dobu její splatnosti na průměrné zhodnocení 5%. Pokud je to pravda, znamenalo by to jenom pro rychlou představu (jak prudké zvýšení nabízených úroků nás může v budoucnu čekat), že pokud by byl úrok na 20 ti leté hypotéce 2% ročně po dobu 10 let, musel by dalších 10 let být 8% ročně, aby se v průměru za těchto 20 let banka dostala na svůj očekávaný výnos 5% ročně... Zhodnocení, nebo-li výnos je z pohledu banky totiž to samé, jako je z Vašeho pohledu úrok, nebo-li celkový přeplatek na hypotéce za celou dobu její splatnosti!

Příklad závěrem:

Pokud tedy máte roční úrok ve výši například 2 % čerstvě zafixovaný na celých 5 let, může se klidně za 3 roky zbláznit „hypoteční trh“, zkrátka a dobře se navýší (ať už skokově nebo postupně) úroky na úroveň například 6 ti %, Vy však budete "mít nohy v suchu", protože Vám banka bude ještě celé dva roky (do data oficiálního ukončení fixace) držet úrok stále beze změn, tedy rovné 2 %. Tím pádem Vám zůstane neměnné také celkový přeplatek i měsíční splátka, které jsou při daném zafixovaném úroku stanovené pro období celé této fixace. Horší bude a "do čela se možná začnete tlouct" v situaci, kdy pokud za 2 roky, až Vám toto období skončí, bude průměrný úrok nabízený bankami už ne 6 % ale dokonce 8 % a Vám nezůstane jiná možnost, než zůstat ve stávající bance s hypotékou za nabízených 8 % a nebo se poohlédnout po jiné bance, kde Vám nabídnou výhodnější úrok například 7.8 %, kdy v takovém případě k datu ukončení fixace přefinancujete stávající hypotéku do této banky (pokud Vám opět stávající banka neudělá na základě konkurenční nabídky úroku ještě lepší nabídku) a opět se dostanete před rozhodnutí, jestli a jak dlouhou fixaci si zvolit u nové, nyní již podstatně dražší (jak na úroku, tím pádem i na splátce a celkovém přeplatku) hypotéky. V takovém období, jak sem řekl, bych už nejspíš volil minimální možnou, protože pravděpodobnost výraznějšího, delší dobu udržitelného růstu je nižší, než pravděpodobnost postupného, nebo náhlého poklesu pod tuto úroveň 8 mi %...



Máte-li jakékoli dotazy týkající se fixace Vaší hypotéky, nebo jakéhokoli z dalších jejích parametrů, neváhejte se na nás obrátit. Hypotečnímu trhu rozumíme a máme kvalitní realizační možnosti, které Vám umožní a nebo podstatně usnadní bankovní hypotéku získat.